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[经济专栏]朴实的预言1——房价10
年内都不会跌
经济分析终结者
作为一个负责任的经济分析家，我不能眼看着投靠了专
制体制或资本的“经济学家”继续蒙蔽人民；也不能眼看着
“玩弄数字游戏”的洋博士继续哄骗投资者；当然，更不能
眼看着智商低下的“码字专业户”继续误导大众。值此社会
经济政治转型的关键时期，我有责任告诉大家符合事实的结
论。从今天注册开始，我将这样做。
就像爱因斯坦发现相对论一样，非常高深的理论，结论
公式往往是很简洁漂亮的，经济学亦如是。我要告诉你的一
个基本原则是：经济学其实是简单的学问，得到正确结果并
不难，难的是驱散坏蛋们或者笨蛋们释放的烟幕弹或者毒气
弹。08 年至今的经济危机，都是骗子们使用复杂的金融杠杆
惹出的祸水（投资银行家用复杂的推导晃晕你的大脑，目的
是骗你的钱，永远不要相信这些唯利是图并罪该万死的家伙
们）
。所以请你跟着我的思路，可以简洁得到结论，而这个
结论远比那些复杂公式更加符合实际。
1，房价真的高吗？
第一，从购买力来讲，大概啊，1990 年的人均年收入大
约可以买2 平方米的多层商品房，
2000 年的人居年收入可以
买3 平方小高层，2010 年可以买3 平方高层电梯住宅。所以
房价不高。
可能有人会讲，我们的生活质量没有提高啊，现在还是
只能买3 平方。但是不要忘了，你过去买的是很差的房子，
现在买的是环境质量都更加好的房子。就好比你过去买黑白
电视，现在改成液晶电视了。
第二，从供需关系来讲，首先，中国的城市化进程方兴
未艾，大量农民进城，大量小城市的人口向大城市聚集，所
有这一切是个浩浩荡荡的潮流，不可阻挡。对房屋的需求，
是最基本的需求之一。
其次，
城市居民本身改善住房的需求、
为子女提前准备的需求也是非常迫切的。这两大浩瀚的买房
人群，坚定的支撑了房价。
第三，
从房屋价格构成来讲，
大概啊，
建安成本约2000，
土地平整拆迁补偿等1500，税费利润等1000。也就是说房
屋低于4500 元基本不可能（声明：我说的是平均状况，不
要拿土地成本8000 和500 的个别情况来讲）
。现在物价也是
飞涨的，所以，房屋价格只会再涨。
第四，从其他国家地区的经验来讲，香港泡沫破裂后的
价格还是几万元平方英尺，日本也是如此，中国说泡沫，太
可笑了。
第五，从政策方向来讲，首先地方政府的土地财政是若
干年内无法摆脱，也不愿摆脱的；
充其量是“抑制房价快速上涨”
。地方债务危机一触即
发，房价与之相比算个屁。老百姓谁没有房子住？请看看你
身边的人！
第六，从投资避险价值来讲，若通货膨胀7%，则去掉利
息收入，
投资者还有5%的避险空间。
而现金是万万拿不得的。
大家不说汽车贵，
为什么？因为它不是投资品，
而是消费品，
不买也行。这说明了老百姓没有好的投资渠道，说明老百姓
的安全投资意愿非常强大，大到房价还要涨。
第七，假定把腐败成本从房价中剔除，把强拆掠夺的百
姓利益加入房价，
也许房价还是现在这个鸟样，
不会跌下去。
悲观点就是腐败价格还在，拆迁补偿增加，房价就会再度攀
升。
结论：房价不高
2，谁在说房价高？
第一，刚毕业的大学生们。
这些人如果一毕业就买得起
房子才奇怪，难道你认为大学毕业就应该买得起房子？我无
话可说。
第二，要结婚的人。这些人从来就喊房子贵，不是从今
天开始的。他们从买不到自行车到买不到彩电，再到买不起
汽车，再到买不起房子，现在已经是最高要求了。我们从中
看到的是社会进步，百姓的要求已经上升到只嫌房子贵了，
已经不嫌汽车贵了。所以，这是个正常的进步过程，而不是
社会动荡之源。
3，为什么政府要打压房价？
列位看官，国家为什么要打压房价？行为如此蹊跷，太
不寻常了。
第一，控制“鸡的屁”增长过速。去年大量的流动性发
放，带来严重后果，必须打压有指标效应的产业，以期压制
通货膨胀的幅度，
同时，
又要兼顾产业结构调整。
这没有错，
错在去年发放大量流动性（也是同一拨人干的）
。但是这真
的能够有效抑制通货膨胀吗？只能说部分缓解。
第二，转移社会批评的焦点。
百姓对腐败的愤怒如烈火
燎原，对社会公平正义的呼唤如山呼海啸。面对这些尖锐的
社会矛盾，政府选择房地产作为暂时的出气筒，让老百姓随
便抨击，多少转移了视线，缓解了人民对关键问题的关注。
开始的时候让老百姓骂开发商，说开发商黑了心肝。开发商
觉得委屈：我还不是把钱都用来买地和行贿了！老百姓明白
了，哦，我该骂政府啊。这时，中央政府又讲了：地方政府
要为房价太高负责，不要搞土地财政，不要强拆！地方政府
也委屈：我的弄的钱你拿走了一大半，现在来骂我，哼，怎
么说你都有理！
骂来骂去，
眼见着老百姓里明白人越来越多，
政府赶紧强调：咱不骂了，咱还是降房价吧，降！降！降！
第三，国家建设高铁是个大战略，无论是经济发展，还
是军事保障，这是非常重要的事情，而这个战略的实现，对
于资源的需求是大量的，是与房地产的资源需求有冲突的，
是会使国际市场价格如铁矿石飞涨的。所以，限制房地产的
需求是有利于政府的。现在，停止施行买汽车的优惠，也有
这个道理在。
4，政府企图会不会得逞？
采取了如此多的行政干预，也许会抑制上涨，但一定是
短期的。一旦行政干预撤出，鉴于本文第1 条所述，房价的
报复性上涨将不可避免。
从中国目前的经济和政治形势看，10 年内，房价都不会
跌。
作者:经济分析终结者日期:2010-06-06 20:37
1，农民买房，主要是买距自己老家近的城镇的房子。
很多做生意的农民进城买房，而不是农民工。
2，很多中小城市的有钱人会向大城市聚集，在大城市
买房，这个是波澜壮阔的。以杭州、成都、大连为例，在这
些地方买房居住的外地人非常多。并不一定是农民工。
你把我文章中的移民一律定义成农民工，那不是我的本
意。
兰州烧饼是什么意思？好吃？兰州我记得拉面和白兰
瓜等，烧饼没注意呀：
）
作者:经济分析终结者日期:2010-06-06 21:05
各位大哥：我不是炒房的，我只是个做经济分析的人。
立此存照！让我们走着瞧！
作者:经济分析终结者日期:2010-06-07 10:07
作者：我牛故我在回复日期：2010-06-06 23:02:54
第三，国家建设高铁是个大战略，无论是经济发展，
还是军事保障，这是非常重要的事情，而这个战略的实现，
对于资源的需求是大量的，是与房地产的资源需求有冲突的，
是会使国际市场价格如铁矿石飞涨的。所以，限制房地产的
需求是有利于政府的。现在，停止施行买汽车的优惠，也有
这个道理在。
———————————————–
—————–
这条也算？OH,MY GOD!
原来钢铁不是产能过剩，而是产能不足啊，偶赶紧买钢
铁股去
—————————–
这位朋友：
你从哪里看出钢铁产能不足？拜托动动脑子啊！
钢铁产能过大，会使国际铁矿石涨价，增加国家的建设
成本。这和产能有何关联！
真是—-你的上帝！
作者:经济分析终结者日期:2010-06-07 10:19
作者：D 个大气球回复日期：2010-06-06 21:30:29
SB 楼主,你的意思是大多数三四线城市的1000 多的房子
都在赔本赚吆喝? 这个你可以到处去查,很多县城都是这样.
而你的建安成本都2000 千了,因地域不同,地价可能会不一
样,这个不算你都超了.~
———————————————————————
——————
这是我最怕的提问，因为需要你对统计的基本原理有些
认同才能让你明白。
我说过：土地成本8000 和500 的情况不能作为普遍情
况。其实，土地成本8000 的地方，平均收入也是年3-4 万
的。我说的建安成本2000 是高层住宅（非公寓）
，你说的可
能是多层住宅。请你把问题放在可比的平台上，这样就可以
理解你的1000 多的住宅为什么存在。另外，你说的房子可
能是很多年前拿的土地，或者是强制拆迁和补贴造成的成本
很低的土地。这些情况不能作为全国平均数据来讲，否则，
大家要讨论的东西就太细了
作者:经济分析终结者日期:2010-06-07 20:32
据几天来的传言，上海上报房产税方案，以购入价格作
为缴房产税的基数。这种方案的本质就是照顾那些买了低价
房的腐败官员群体。
作者:经济分析终结者日期:2010-06-07 23:25
作者：进退两忧何时而乐回复日期：2010-06-07
21:52:58
不要再跳大神了,房价的走向不是任何人可以预测出来
的。房产做为一种商品，其价格是由其供求关系决定的，供
求关系又受国内、国际各种经济、社会要素的影响。你可能
非常希望房价再涨十倍，但这只是你的希望而已，别忘了：
树再高也长不到天上去。
—————————————
这里的朋友有很多喜欢没头没脑的比喻，有点禅宗的味
道：
）
本人没有希望房价上涨10 倍呀……
如果因为影响房价的因素有很多，就得出房价不可预测
的结论，那主要是你没有看到最根本的一些因素。我也说个
比喻：影响地球生物存活的因素有很多，包括气候变化、行
星撞击、核武爆炸、外星生物来袭……但我还是可以预言，
1 个月之内，地球生物不太可能灭绝：
）您说对么？
我还是立此存照！
作者:经济分析终结者日期:2010-06-07 23:29
作者：无知无畏的我回复日期：2010-06-07 23:16:10
一般情况下，
建安成本多层1000—1500 元/平，
高层2000
—2500 元/平，根据品质不同，在此上下浮动，这点找个建
筑商了解一下就清楚了。然后税费加财务成本大概也要个
1000 元/平吧，这个不太精确，有知道的可以说下，这样估
计直接成本大概在3000—3500 元/平，
开发商正常利润算20%
吧，这样估计在4000 元/平左右。上面这些应该都是硬的，
没包括1、土地成本，这个真不好说了，在大城市和边陲，
市中心和郊区，大家只能自己估摸了，然后往上面那个成本
上加（一般根据开发商拍地的成本和容积率都可以算出楼面
地价的，低于这个价不太现实，意味着开发商要亏本）
；2、
灰色成本，这个就更不清楚了，大家看着加吧，规范的地区
少加点，不规范的多加点；3、广告、推广成本，现在市场
不好，估计这块得加点码了。能想到的大致这些，大家可以
算一下自己所在地区的价格是不是合理。不要希望过低的价
格买到房，因为真到这个时候，银行早把房收了，因为开发
商都抵在银行哪！
———————————————————————
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这位仁兄，我终于见到你这个心平气和的明白人了。如
果读者诸君都可以有你的分析能力，交流起来就顺畅多喽。
多谢！
作者:经济分析终结者日期:2010-06-08 11:53
作者：猫瞪江湖回复日期：2010-06-08 10:18:57
房价不高？
简单的比较，东京的人均收入除以北京的人均收入，比
下东京的房屋均价除以北京的房屋均价，现在炒家都不否认
房价高，你还在这瞎扯啥呀。
—————————–
1，要看东京人除掉日常开销外，还剩多少钱可以买房；
2，要看东京养房的成本；
3，看北京的人均收入是不对的。全国的有钱人往北京
上海跑，这些人都不被计入北京的统计数据。所以，北京的
人均收入不能反映在京购房者的人均收入。在这样的伪数据
平台进行比较是没有意义的。
4，也许若干年后，房价已经由于需求的萎缩而停滞，
但人均收入会继续提升，这才是日本现状的由来。中国还远
没到时候。
请这位朋友仔细想想。
作者:经济分析终结者日期:2010-06-08 22:53
作者：进退两忧何时而乐回复日期：2010-06-07
21:52:58
不要再跳大神了,房价的走向不是任何人可以预测出来
的。房产做为一种商品，其价格是由其供求关系决定的，供
求关系又受国内、国际各种经济、社会要素的影响。你可能
非常希望房价再涨十倍，但这只是你的希望而已，别忘了：
树再高也长不到天上去。
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这里的朋友有很多喜欢没头没脑的比喻，有点禅宗的味
道：
）
本人没有希望房价上涨10 倍呀……
如果因为影响房价的因素有很多，就得出房价不可预测
的结论，那主要是你没有看到最根本的一些因素。我也说个
比喻：影响地球生物存活的因素有很多，包括气候变化、行
星撞击、核武爆炸、外星生物来袭……但我还是可以预言，
1 个月之内，地球生物不太可能灭绝：
）您说对么？
我还是立此存照！
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我还预言明天你不会不吃饭呢，最烦你们这些跳大神的。
“十年内房价都不会跌”？这要看怎么跌：
可能性1. 现有的超高房价(根据:房价收入比)保持不
变或继续上涨，其他物价以更快速度普遍上涨若干年，直到
有一天房价不再成为人们经常挂在嘴边的话题为止（回归到
常态）
可能性2. 房价在不久的将来进入漫长的下跌通道（节
奏相对可控，比如第一年15%，第二年10%，以此类推）
，其
他物价小幅上涨（所谓“温和通货膨胀”
）
，持续若干年，直
到有一天房价不再成为人们经常挂在嘴边的话题为止（回归
到常态）
可能性1 是房价的相对下跌，2 是绝对下跌。
本人认为第二种可能性更大，因为第一种情况可能会造
成恶性通货膨胀的出现，这是政府不能坐视不管的。
当然，这两种可能性是我相对乐观的推测。如果说到悲
观预测，那就是房价继续高涨，直到房地产崩盘，拖累整体
经济进入衰退了。
这也是我为什么说“不要再跳大神了,房价的走向不是
任何人可以预测出来的。
”
，而是各种内外部因素的演变所决
定的。
———————————————–
——–
你的这两种预测都是自己说出来的，无论如何判断，你
都在跳大神了：
）换言之，我们可能观点不同，但不是你说
的，我们都在跳大神。
如果我们的逻辑能力都是你的水准，我就会觉得，经济
问题还真是难以用简单方式说明白。郁闷中……
作者:经济分析终结者日期:2010-06-08 23:03
再说一句：你很有头脑，看到了很多实际现象，甚至现
象背后的一些东西，
但是，
你没有能力串联成有逻辑的结论，
所以，你成为不可知论者。我承认，我们无法穷究真理，但
我们总会努力接近真理。
记得有个笑话：
里根有一百个情妇，
其中一个得了AIDS,
但他不知是哪一个，所以，他不敢跟任何一个上床。戈尔巴
乔夫决定进行经济改革，有一百个经济学家提出100 个改革
方案，其中有一个是对的，但戈氏不知究竟是哪个，所以，
它不知采用谁的方案。
看来阁下和里根或戈尔巴乔夫有一拼：
）
作者:经济分析终结者日期:2010-06-08 23:08
就像你的网名：进退两忧何时而乐。太多瞻前顾后，必
然进退失据。劝你调整好心态，一定会快乐些。诚恳劝慰
呀……
作者:经济分析终结者日期:2010-06-09 09:19
作者：傅宁123 回复日期：2010-06-08 23:59:01
LZ,公布你的房屋数量和房贷情况！
！
！
不然，我就要说：你不但侮辱大家的智商，还侮辱大家
的人格！
！
！
—————————————-
我的没有一分钱房贷，也没有房屋出租。我的房屋数量
多少不说，但都是自住。我有点餐饮产业。如果说房价降下
来，老百姓不买房了，把钱都拿来吃了，对我更有利些。
投资房产不一定回报率最高，但是，对很多人而言，投
资实体项目由于专业要求高，反而风险更大。
另外，股市的回报也比房地产要好，但是，专业要求更
高。有空我会说说股市的。
作者:经济分析终结者日期:2010-06-09 10:18
作者：summerzhaogz 回复日期：2010-06-08 23:21:45
单纯地认为楼主“房价10 年内都不会跌”的说法不够
严谨
———————————————————————
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这位朋友，你的说法我接受。我的本意就是个大概，而
且没有论证：为什么是大概10 年，而不是5 年呢？当然，
如果15 年也没跌，就算我对了，不会影响大家现在的判断。
为什么不是5 年？
1，中国的城市化进程5 年内无法到达顶峰；
2，5 年后，中国的婚龄人口刚到顶峰，与父母分住的需
求尤其较过往强劲，这批人口的父母还可以自理；
3，5 年后，改善型需求依然存在；
4，由于体制就是GCD 的体制，五年内看不到地方政府
脱离土地财政的能力，地方债务危机的显现，更加会使流动
性出笼。
5,由于1、2、3 所述需求的存在，5 年内，国家的经济
增长如果强劲，房子必然涨价；
6，如果经济增长出现问题，内忧外患夹击（可能性还
是很有的）
，结果不会是突然通货紧缩，而是一轮突然快速
膨胀之后的紧缩。当其时，你的房价是膨胀之后再降价，所
以，不会让你太心痛的。当其时，国家的更深层次的变革可
能会出现的，而变革时期通货膨胀的可能性是比较大的，房
子的保值性，仅次于粮食。变革的话题就比较沉重，需另外
开贴探讨，且这不仅是经济的事情喽。
作者:经济分析终结者日期:2010-06-09 16:04
对于楼房的空置率，我一直心存疑问。
前面有人说空置房产8000 万套，就是说城市人口每三
户就可以摊到一套，我不太信。
另外，空置率的统计很不严肃：应该是指买了没住的。
那么是谁知道我买了住没住？我是准备装修中，还是孩子明
年结婚？还是说我是个县城的贪官，还有三年就退休来省城
养老？还是说我有钱了，父母辛苦一辈子，买套房给他们养
老，顺便保值，赶巧，其中一位老人殁了，另一位处于悲伤
期尚未移驾；还有可能我就是喜欢东住两天、西住两天所以
有两套……这些空置都是实在的需求造成的。
作者:经济分析终结者日期:2010-06-09 16:21
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比
率。
按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以
分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市
场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的
比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入
市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，
只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。房地产
增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积
占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一
次进入市场的新房屋。
按照国际通行惯例，商品房空置
率在5%—10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民
经济的健康发展；空置率在10%—20%之间为空置危险区，
要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市
场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为
商品房严重积压区。
空置率主要用在国内，与国外的空
房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与
建成的房子之比。
——————————————-
举个极端的例子，如果一个国家