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[水煮房价029 号]全面阐述降低房价的四项
基本原则[已扎口]
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[0 楼] [孤独的思想] [楼主] [2005-11-11 11:06]
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全面阐述降低房价的四项基本原则
—–“增加供给、破除垄断、降低成本、鼓励竞争”
注：本文所说的房价，特指新房价格。
实际上，由于70 年使用权限制，中国的二手房总体价格必然不断走低，也就是说，只要顺
其自然，
不需采取任何特别措施，
长期看中国的二手房价格必然出现自由落体加速下降的趋
势，这是由其越来越短的使用权价值决定的。
但是，
目前人为的加息加税政策可以延缓甚至逆转这一进程。实际上，任何提高住房交易和
保有成本的措施都会人为抬高二手房的价格，
贷款利率越高，
各种税费名目越多，
税率越高，
住房保有和交易的成本就越高，这种累计成本甚至有可能超出房价本身。
不过值得注意的是：
这种成本与价格的额外增加对买卖双方都没有任何益处，
提高贷款利率
和征税的唯一受益者是银行与税局。
鉴于二手房市场的特殊性，本文中的“房价”
，特指新盘价格。
—–“增加供给、破除垄断、降低成本、鼓励竞争” —–
“
增加供给”
：毫无疑问，对任何商品来说，增加供给都是降低价格的最有效措施，房
子也不例外。而大量增加廉价住房、增加小户型、低成本商品房的供给，甚至仅仅是改变一
下公众对供给的预期，都可以直接快速降低房价。这方面最典型的例证是香港的“8 万5 公
屋计划”
，由于大量廉价住房的供给，香港的房价出现了迅速的、长期有效的深幅度下跌。
同时，
增加供给的另一方面是活跃二手房市场，在新盘供应有限的情况下，应尽可能增加二
手房的供应量，释放二手房房源。须知，二手房是新房最强劲的竞争对手，它们的价格一般
比同地段的新盘低，而由于建设较早，其所在的位置又往往比新盘好。所以，如果始终有充
足的二手房供应市场，新盘的价格想不降也难。
然而，
目前针对二手房的征税政策，
却严重制约了二手房市场的发展。
很明显，
税征的越多，
买卖双方交易的难度越大，二手房的成交量越低，市场越萎靡。举个极端点的例子，如果一
套30 万的住房，交易时须加征30 万的税，那么可以肯定的是，这套房要么无法成交，即使
成交，也绝不可能以低于30 万的价格卖出，除非该房东是傻瓜、活雷锋或是买主的亲戚。
因此，对二手房征税越多，二手房的供给越少，大量廉价二手房房源被冻结，市场有效供给
大幅度减少，这将迫使大家不得不购买新盘，导致新盘变成“皇帝女儿不愁嫁”
，房价得以
迅速拉升。2004 年的杭州，以及近期深圳等城市在对二手房实行高额交易税、个税政策后
房价加速上涨就是明证。
“破除垄断”
：指的是破除土地垄断和建房权垄断两层含义。目前的情况是土地完全由政府
一家垄断，也就是说，房产市场最最重要的资源–土地，是被独家垄断的。显然，任何一个
垄断市场，都必将出现超额垄断利润，如电信、石油等早已是众所周知的高利润行业，而在
房产领域，高昂的房价就是垄断利润的体现。
首先，
地方政府垄断了土地的收购权，它以很低的价格从农民手中购地，
或通过拆迁等方式
取得价格低廉的城市土地。同时，它垄断了土地的出售权，通过“土地招牌挂”等方式高价
拍卖土地，从中赚取巨额差价。当然，就目前来说，
“土地招牌挂”或许本身可能确实是迫
不得已的措施，是为了避免内幕交易和暗箱操作，
但它的确在客观上极大地拉抬了地价，
从
而导致房价的飙升，这也是无可否认的事实。
我们知道，中国开始实行土地招牌挂是在2000 年，之前的土地大多采用协议出让方式，其
价格很低，而“土地招牌挂”之后，地价连续翻番再翻番。大家应该记得，本轮上海房价的
飙升，正是从2000 年开始，尤其在2004 年“831 大限”之后，土地“低价协议出让”被彻
底禁止，所有土地都必须以“高价拍卖，价高者得”的方式进入市场，因此各地房价都出现
飞越式的飙涨。
这里转载一段写于2003 年的经济报告：
“1999 年，市场化配置土地开始起步，全国招标拍卖土地面积1000 万平米，获得的土地价
款高达114 亿元，平均每平米土地1057 元。此后随着土地配置市场化程度的提高，协议转
让和行政划拨配置土地有所减少，地方政府“招拍挂”土地出让收入几乎呈直线上升（如图
4）
，
2003 年1-9 月，
全国土地招拍挂土地出让收入达到1376.13 亿元，
比上年全年增加42%，
比1999 年增加了11 倍之多。
”
——–摘自《
“第二财政”推动土地二级市场迅猛发展》作者：
张宇
大家注意：
“2003 年1-9 月，全国土地招拍挂土地出让收入达到1376.13 亿元，比上年全年
增加42%，比1999 年增加了11 倍之多”
。看到没？“比1999 年增加了11 倍之多”
！如此
天文数字的财政增收最终由谁来买单？答案不言自明。
而其导致的结果我们都看到了：
房价
正是在土地招牌挂实施期间飞速上涨。
而建房权的垄断，则往往被人忽视，很多人甚至自然而然地认为我们天生就不该有建房权。
而实际上，
从中国几千年的历史和国际通行的情况看，
公民毫无疑问是应该拥有自主建房的
权利的。即便是在中国目前的农村，农民也有权在自己的宅基地上自己盖房子。然而，城市
平民却无权建房，城市建房权完全被开发商垄断，
人们无法自己给自己盖房子，
大家别无选
择，只有向开发商购买房屋，这也是房价高企的又一原因。建房权高度垄断在开发商手中，
房价焉能不涨？
目前于凌罡等人发起的合作建房运动，
实际上就是城市平民要求打破建房权垄断的第一声号
角，这让我们看到了一丝希望。
“降低成本”
：就是要降低土地成本、建筑成本、销售成本、资金成本、开发商利润，还有
灰色交易成本、
各个环节雁过拔毛式的各种税费等，
而这些成本最终会被转嫁到消费者头上。
尤其值得一提的是土地成本。大家应该明白，2000 年前的土地确实有很多是协议出让，价
格很低，
但2000 年土地招牌挂之后尤其是2004 年831 大限之后，
土地价格连翻数十倍，
而且在“高价拍卖，价高者得”的拍卖方式下，地价上涨趋势有增无减，近期甚至有城市拍
出楼面地价6223 元/平方米的天价土地。
在未来土地成本上涨趋势如此明确的情况下，
即便是之前