100-房地产投资依然无忧，逆向思维让你找到真实.pdf

房地产投资依然无忧，
逆向思维让你找
到真实
66 端午88
判断依据，大部分2，3 线城市税收收入的接近4 成半
由房地产行业提供，另有一成半由相关的建筑相关行业提供，
金融行业提供两成半（和房地产相关行业关联吻合度极高）
，
就是说：地方政府的税收收入80%要有房地产相关产业链提
供。所以任何阻碍影响税收收入的政策都将在实施时被大打
折扣。
反观其它行业税收收入，即使可以增长，增加量也比较
少，对总量影响有限，不足以支撑政府的刚性支出。
以上仅仅计算了房地产行业的地税口径收入，尚未计算
土地出让收入（国土资源方面的收益）
，如果算上这个收入，
地方政府的收入8 成以上都由房地产相关产业链支撑，关于
营业税转增值税的传闻结果，可能会改，但结果是不会降低
实际税负率。
由上所述得出结论，不论是1，2，3 线城市，房地产投
资将依然是政府的主力投资方向，如果市场价格发生下滑，
可以利用拆迁等多种手段刺激需求，我们要做的事情依然是
等待一次小规模的下滑机会，继续逢低买入，看清大形势，
顺势而为，不要做趋势的叛逆，因为趋势不会轻易转向，特
别这个趋势已经延续的10 年的前提下，你怎么能轻易判断
未来10 年它不会延续哪？趋势也绝不会掌控在P 民手里。
作者:66 端午88 日期:2011-01-29 22:45
税务局的真实数据。
作者:66 端午88 日期:2011-01-29 23:10
所谓经济崩溃，就是经济体系颠覆，组成经济的诸元素
全面失去联系，可影响到经济运行的税收，财政，货币调节
工具全部失灵，经济陷入停顿，无法运行。
中国有这种可能吗？看到天涯论坛的诸多牛人，都在试
图寻找这个一举成名的机会，通过蛛丝马迹，通过历史的事
件，通过逻辑分析，力图把某些欠缺联系的单独事件转为自
己的依据，大家不妨全面分析一下，目前的中国有这种可能
吗？偶得出的结论是绝无可能，首先，中国不是一个传统意
义上的市场经济，更不是传统意义上的计划经济。中国的经
济发展不是建立在计划之上，更不是建立在市场需求之上，
而是建立在国家意志之上的，谁都知道经济的本质政治，政
治的基础是经济。这两者是相辅相成的核心要素。市场经济
也许会出现崩溃，那是因为市场经济的核心基础是需求（更
接近真实的需求）
，真实需求是完全市场经济无法回避的因
果关系。中国是吗？不是的，中国的需求建立在两个基础之
上，第一个是国家的需要，第二个才是真实的需要
。国家的经济份额是多少？按照我的计算，国家体系的
运行能力和增值能力2-3 倍于真实的需求一方的总量。国家
意志主宰着经济主线，任何自以为是忽悠和预测经济崩溃的
判断，都出于建立在真实需求的基础之上，不论是探讨1929
年的美国，还是1990 年的日本都是这样，毫无新意。与其
探讨民营经济和真实需求的崩溃，不如探讨国家需求是否存
在崩溃的可能。
其次，
我们探讨一下大家的感觉，
总而言之，
2006 年后，
大家的最突出感觉是国进民退了。我们不要探讨出现这个结
果的1 万个原因，这么小的帖子，根本也放不下这么大的论
题。我们只谈结果，国进民退后的环境是这个国进来后，行
业利润在普遍提升，门槛在逐步抬高。这部分市场逐步成为
国家需求的一部分，这就是事实，我国的真实需求的市场基
础在逐步边缘化。影响力在逐步走低，只要控制好原料库存
就不会出现2008 年的所谓崩溃，在2008 年的所谓崩溃中，
由于国家需求部分不能主导经济运行，一旦外需下滑，真实
需求就会将经济的缺陷短时快速放大，导致经济活动停摆。
2008 后的中国经济，到现在才运行了3 年不到的时间，所谓
一朝被蛇咬，十年怕井绳，不再有2007—-2008 年的激进
运行模式，都还在后怕哪。大规模囤货压库，那是极为少见
的行为，通胀会失控吗？也没这个可能，通胀会继续存在，
但也极难失控，我们今年和明年面对的最大问题是：钝刀割
肉，绝不是什么所谓崩溃。
作者:66 端午88 日期:2011-01-29 23:19
上海和重庆都是计划单列市，对于省一级的部门，不可
能施行全省范围内的房产税试点，比如浙江的杭州，它就绝
无可能试点一个房产税细则，最多是行政干预，对付行政干
预，投资者会有诸多的回旋余地。不信等着看吧，重庆的结
果绝不会让房价就此不动，如果继续上涨，等于试点失败。
如果下滑，将导致重庆经济全面下滑，是另一种失败。
作者:66 端午88 日期:2011-02-05 23:16
中国的下滑极限最多回到计划经济时代，有什么好怕的。
事实上，我们的经济对内部分正滑向计划经济。最充足的证
据就是喊空的人越来越多，可是经济数据并不支持这个观点，
其中或许有部分统计因素在里面，绝对总量还是有相当部分
是真实的，但谁占有这个数据是要研究的重点，真正的利润
来源和新增份额大部分是计划体系内的部分，这部分带来的
进展通常和平民阶层毫无关系，
主要都是为税收，
国家财政，
国家投资，垄断行业所拥有，总篮子大了，你们的篮子里并
没有什么新货色。
国家意志对经济的影响已经达到空前的规模，这个论点
我在其它论坛上论证过，就是M2 的增量主要是把民营的资
本从实业领域挤出，而这种溢出效应导致了资产价格的大幅
飙升，因为民营资金逐利的特性，喜欢短平快的项目，而国
内短平快的项目目前已经饱和，长期投资的风险另民营资本
望而却步，国家在几次三番启动这些项目力图拉动民企进入
失败后，只能自己跳出来做这些项目，结果必然是需要大量
的新增投资来驱动，民营资本只有两条路可走，第一条：稀
释自己的资本加入这场豪赌。第二条：逃离长期投资领域，
形成二元化分立的博弈资金群。目前看来民营资本选择了第
二条。
既然在2008 年后，民营资本已经选择了第二条路线，
那么未来就变的清晰起来，就是主流经济的计划性特征将越
来越明显。他们将主宰小范围的，可控的，边缘化的波动。
而中国的主流经济将沿着国家利益为主线的方向
缓步攀升。如果民营资本在几轮折腾后，无法对冲货币
的兑水，将逐步被边缘化，直到丧失局部市场的控制能力。
此时，中国将返回计划经济的起点。如果在若干次神来之笔
一样的惊心动魄的翻云覆雨后，博弈性资本攫取了更多的波
动性利润，并大量侵蚀计划体系的财富，中国的计划经济回
潮被强烈阻击，两种目的性非常强的资金最终达成平衡，这
算是最佳结局。如果计划体系资金一败涂地，则会造成中国
经济崩溃，这种可能性基本没有，这种可能是：中国完全放
开各种金融管制，在国内外流动性的夹击中，才会最终出现
这种可能。
所以，我判断中国1-2 年内的走势就是钝刀割肉，逐步
挤压民营资本的流动性，但不会一刀致命，房价也是这种走
势，涨—–不会涨的多，最多达到名义CPI，连真实的CPI
都超不过。股市的走势也是这样，涨跌均难。实业投资更是
这样，赚钱容易，想赚超越CPI 的快钱，没戏。
至于房产投资的问题，我坚信：持有房产仍是目前最佳
的防御手段，但防御效果，要看你手里东西的成本，费用，
现金流，稀缺性综合研判。
买房将更加困难，主要是受到收益率太低的约束。至于
房价会跌吗？这个大家放心好了，没有可能大幅下滑，目前
市场需要的是急速缩量的过程，连续缩半年最好，这将导致
国家税收陷入瘫痪，地方财政入不敷出，地产商的资金链断
裂将导致银行抵押品大幅缩水，核心资本能不能对冲抵押品
的估值下滑。先看计划体系的资金能不能承受这种压力，我
给大家的建议是：买方进入观望期，长期持有方着力拉高房
租，提高长期受益的现金流量。等待局势明朗后再行操作。
作者:66 端午88 日期:2011-02-06 11:43
很多人都对2008 年底的经济短期失控耿耿于怀，认为
那是一次崩溃，现在回头看看也不过如此，在2004 年短期
调控后，中国缓慢积累的超发货币面对国内持续加码的调控
措施和外盘崩溃的一次合力作用，当时由于长期的经济快速
发展带给企业的预期，企业库存和产品积压尽在高位，房价
的连续上扬也需要一个快速的回落整理来夯实上涨的成果
（事实上房价在07 年10 月后即开始调整，对应股市的房地
产行业指数也提前大盘指数4 个多月开始筑顶）
，资本市场
其实已经给了经济基本面一个很长时间和很明确的预判，从
2008 年2 月后即开始连绵下滑，
房屋买卖成交量也陷入低迷
（成交量下滑了5 成以上）
，2008 年9-12 月的突然失控，与
其说是突然一击（对于管理层来说）
，不如说仅仅是业内人
士兑现预测而已。失控的同时也就宣布底部来临，不但股市
和房价到了重要的底部，经济也从断崖下滑后，进入了缓慢
的筑底阶段，资本市场往往会先行启动，实体经济则在徘徊
数月后(主要是消减高价库存和产成品的过程）
，自09 年5，
6 月后也进入复苏阶段。
我们目前面临的调控，我认为是正常和符合规律的，目
前欧美为代表的外需市场都在进行刺激，我们理应利用这个
时机进行反向操作，大力回收流动性，夯实发展的基础。而
不是像现在这样搞出若干个所谓什么高铁，什么水利计划，
什么核电计划，
管理层正在引导大家犯错误，
也许是无心的，
也许是有意的。
作者:66 端午88 日期:2011-02-06 12:14
房产这个东西，区域性和功能性是其最核心的要素，房
地产在建成前对经济发展有巨大的促进作用，在建成后则成
为财富的储值手段，在建成前是政府部门的收入利器，建成
后则成为分享政府收入的寄生虫，目前政府部门讨厌的是后
者，力图通过征收持有税来摆脱这个寄生虫，P 民的理想当
然是少盖房，我有房，我有只赚不亏的房，这和政府的预期
绝对是南辕北辙，构成了博弈的关系。
知己知彼才能洞察博弈方的意图，先彼动而先动，及彼
动而我先至，相信在中国这种投资环境及其恶劣环境下九死
一生的投机资金已经找到如何应对的手段，这就是主动大幅
缩减成交量，降低房地产对中国经济的输血量，目前这种走
势已经比较明朗，在1 月底到目前，各个可供参照的城市样
本销售量分别萎缩了80%左右。如果以这个成交量来计算，
180 个工作日内，将导致财政和税收陷入泥沼，同时将房地
产相关行业（能源，运输，金属非金属，汽车制造，纺织，
建材，建筑，家电，广告，装潢)统统拉入低谷。180 个工作
日，对于国内大型地产商来说，资金链不会断裂，对于政府
来说，很难熬。
至于地方政府的对策，很简单，就是你不买房，我就在
政策允许范围内制造需求，重要特征就是旧城改造，以商业
地产补贴住宅需求。这构成了商业地产绝佳的逢高获利了解
时机。因为，在未来营销手段革命中，垂直销售和虚拟销售
将挤占相当份额的传统零售份额，持有零售商铺的风险正在
逐步加大，地方政府正在大规模的制造过剩的零售能力，同
时一部分不了解商业地产的资金也在把投资重点由住宅转
向商业物业，这种合力将导致今年的商业物业投资大幅提升，
无疑会助涨其价格水平，逢高卖出部分高估的商业物业将是
今年的重中之重。
作者:66 端午88 日期:2011-02-06 13:28
多头还用战斗吗？多头只是坐山观虎斗而已，谁最危险：
拿了地的，正在盖房子的，盖了房子没卖出去的（地产商）
。
谁更危险：就是持有这些未完成商品的股份持有人（上市公
司股东和银行股东）
。谁最危险：当然是经济的承载体，国
家体系。房地产一旦销售成功，就脱离了险境，即使将来洪
水一片，被卷走的也是洪水自己和浮萍。
多头成功的将开发商和国家体系剥离，让国家站到空方
一边。国家站到空方一测，意味着国家将失去资金支持，意
味着国家要自己拿钱补贴空方，这样一来必然导致开发资金
陷入短缺，如果国家强行开建大量廉租廉价房，就势必以货
币价值补贴民生，资金可涌入民生领域获取差价。如果国家
量力而行，缓步解决民生问题，就会导致库存房产成为短期
稀缺资源，多头有从容的进退时机。
说一千道一万，按照你们说的那样会崩溃，当然也就没
人再盖房子了，由国家解决住房的历史你们也看得到，上世
纪90 年代前，谁有可能拿到房子，体制内人士和官僚阶层，
以前这些人能拿到住房，现在商品化了，人家还是能拿到，
将来返回计划经济，还是这些人能拿到，原来拿不到的不论
过去现在将来，拿不到就是拿不到，解决住房是成为这些人
的一份子，而不是让这些人放弃住房给你。不要认为谁就会
缺心眼，成本1 万的房子，5 千卖给你，这样算起来它会亏
50%，它抵押给银行都是溢价的，大不了甩给银行了事，最
多亏个20-30%，遍地烂尾楼才是符合逻辑的崩溃结局，绝不
是房价便宜的人人都买得起。
作者:66 端午88 日期:2011-02-06 14:02
照楼主的意思，过去现在将来，体制内人士和官僚阶层
是永远的骑在人民头上了？
呵呵，可笑。
大清朝你是满族八旗的子民。民国你是国民党的子民，
现在你是中华人民共和国的子民。这有什么可笑，P 民不认
命，就不要做P 民，赶快国考去。
作者:66 端午88 日期:2011-02-07 11:26
春节过后，基础粮食价格将加速上扬，证券市场农业股
应该有所反应，
房价依然会维持高位震荡，
销售量急剧下滑，
同时：各个1，2，3 线城市旧城改造将会大大加速，囤积有
该类房产的投资人可获得巨大收益。在房屋租赁市场上，房
租涨幅将不低于去年，商铺出租率将显著下滑。
作者:66 端午88 日期:2011-02-07 13:46
看到很多帖子是在说要：回归体制内。感到很可笑，体
制内一直就是最佳选择，在我考大学那年就知道，上个世纪
80 年代，考大学的唯一理由就是进入国家体系。那会升学率
很低，不到3%。以后听说升学率提高了，高到60%，进大学
就可获得进入国家体系显然已经无法提供这个比例了，那么
就再来进行一次考试吧。
所谓：中国私营经济的黄金十年已经彻底离我们远去，
1997—2006 年是曾经有过的黄金10 年，
这个十年分流了很
大一部分想进入体系内的人，十年过去了。目前的现实，大
家只能进入体系才能有尊严的生活，因为直到目前为止，我
发现私营提供的机会只是生存的机会，而不是提供足够比例
越级（以财富换取社会权利）的发展机会。
作者:66 端午88 日期:2011-02-07 14:15
关于中国崩溃这种议题，在没有天涯前，就经常通过各
种渠道进入我的耳朵，开始时外国人在说，近几年，国外说
的好像不是太刺耳了，国内确越来越甚嚣尘上，听从这种论
调的悲观主义者，也包括我很多早期的合作伙伴，业务往来
伙伴，朋友，他们在2000 年左右就积累了足够的财富，当
然也许有灰色成份的因素，过早的离开了中国，结果证明了
他们的先知先觉是错了的，在2008 年后，他们又纷纷加入
回国二次创业的潮流，尽管现在的他们已经无法和当年叱咤
风雨的气概相提并论，尽管已经无法在实业一线做出翻云覆
雨的商业成就，即使如此，目前国内提供的机会也比在国外
空守豪宅好的多。
所谓长期预测，我坚定的认为纯属忽悠，只是那些没有
机会又不善于寻找机会，甚至失去梦想的人，他们是不善于
忍耐，不能等待，毫无韧性的人，他们是崩溃论的坚定支持
者。这个国家有我的一份，也有你的一份，尽管这份不在我
们的掌握之中，
但必定是属于我们自己的。
我们需要拿出120
分的精神，把属于我们的这份发展机会拿回来，我坚信这一
天总会到来的。
机会都是创造出来的，
我希望通过我的论述，
尽快帮助一些不懂经济，
或者钻进理论出不来的人，
迅速的，
果断的加入到真实的经济波动中，大家一起努力，要回我们
的权利，争取我们的权利，我们的手段是纯粹经济手段，既
不违法，也不违宪，既不反党，也爱中国，这是一种趋势，
一种以经济基础带动高层建筑的有效手段，逐步侵蚀禁锢我
们的镣铐，让腐朽的体系不可遏止的消散于无形，这就是经
济的力量。
作者:66 端午88 日期:2011-02-07 14:58
外资不会跑，因为外资的背景是国家之间的博弈，他们
比P 民资金和国家资金之间的博弈更有优势，很显然，有钱
赚的市场，没有资金会撤离。P 民的资金有靠山吗？说实在
的，真的没有，他们的靠山就是市场经济，当我们的主流经
济越来越计划时，他们也就失去了靠山，当然，可以依靠灰
色领域寻找靠山，权利寻租，权钱交换，但这些方式都是有
原罪的，而且这样的运作成本也非常高，到头来不会形成真
正的核心竞争力。
作者:66 端午88 日期:2011-02-07 15:14
错误的对策总会产生错误的结果，尽管错误在总体上是
无法体现的，这是因为错误的结果总会通过一部分人反应出
来，这部分人通常是弱势群体，因为他们的呼声最小，也就
无法通过合法的渠道在社会博弈场上形成有效的反制议题。
我坚信，P 民掌握的资源和资金，绝对不是主流体系内的资
金，也不会对体系的主流资金造成颠覆性的打击，但是可以
用敲牛皮糖的办法逐步的去侵蚀它，消弱它，分散它，从而
降低它整体的使用效率。
通观2010 年的全年，尽显P 民游资展开对主流资金漂
亮的游击战阻击，从一月份开始的粮食小品种，到年中的白
银+黄金组合，再到年底股市对资源的突击，再到2-3 月，
11-12 月对房价的炒作，都使主流资金疲于应付。2011 年，
则是战役由小变大的过程，这是因为：主流经济体系中，主
流资金对民资的挤出效应越大，参与游资的民企资金就越多，
计划经济的成份越大，留给民营体系的实体规模就越小，他
们只能参与这场你死我活的阻击。
下面，先做一个实际的商业兵棋推演。这就今年P 民游
资即将对主流资金发起的第一次阻击。在2011 年初，国家
强力打压了房地产投资市场，将导致游资从中长线战场退出
（甚至只要停止进入）
，就将大大加强游资的力量。他们会
集中于短线产品市场进行肉搏，显而易见：今年的干旱将提
供给大量短线游资以充分的市场空间想象力和炒作时间。我
预测，年后，战役很可能就将快速展开，做个记号：目前超
市促销的大米价格为：2.15 元，成功炒作的目的将导致该价
格在5 月份达到3.15 元以上。如果夏粮大幅减产，将构成
游资的短线出货时机。游资的目的在于围点打援，在运动和
交易中消耗主流资金。逼迫退出其预设投资标的（主流资金
挤占了过量的优良投资标的）
，把主流资金耗散在回收期漫
长，收益率低下的农业项目上，这无疑是正确的战略选择，
利于国家将有效资金投入民生领域，停止和民企争夺投资标
的。房产调控提供了足够的炒作资金，天气因素提供了良好
的炒作理由，
通胀的环境提供了良好的炒作背景，
广大P 民，
现在就是最佳的买入节点。一家买上几百一千斤，宁可坏掉
一半，让未来的米价长期稳定，在此一举。跨市场配合手段
就是全力停止房产交易，既不买入也不卖出，停止向主流资
金供血。游资怕主流资金看到吗？不怕，国家提前采取行动
最好，游资不用搏命就起到同样的效果，何乐而不为哪？这
位看客说了，
国家明令禁止串谋涨价，
呵呵，
这点不用担心，
根本都不用串谋，这是所有人的预期。大家看看游资提前入
仓的品种，酒精类产品，其核心直指基础粮食，如果有超出
粮食涨幅的溢价，酒精类产品无疑是效率最高的，相当于做
了粮食涨价的现实期货。
作者:66 端午88 日期:2011-02-07 16:35
游资触碰的领域均为：前期主流资金放弃的不重视的，
或者无法控制的领域，均可绑架最底层P 民，踏他一脚会出
声，来影响管控主流资金流向，在主流资金扎堆聚集之地，
绝难看到游资的身影，游资的战术就是游击