帖第二波.pdf

标题: 《2010 年的房地产调控，我们收获了什么？写在房价暴涨前》
作者: kkndme
首发: 2010-08-10 19:03
更新: 2011-07-10 09:21
阅读: 902848
回复: 9711
字数: 约
334 千字
图片: 0
跨度: 333 天AAAA
活跃: 126 天
在线阅读总页数: 73
在线阅读分页方式: 大于
1 万字分页(txt 打包不分页)
整理:贴库
在线阅读地址:http://kksk.org/tieku/r_33943_1.html
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:03
2010 年的房地产调控，让很多人看到了希望：让房价降得再猛烈些吧。还有人更是幸
灾乐祸似的呼喊：让房地产赶紧崩盘吧。
让没房子的好好看看有房子的笑话，
是人生的一大
快事。
但是我们是不是要仔细想想，为什么调控？调控期望得到什么样的效果？
1、是如千千万万想买房子的人期望的那样，让人人买的起房吗？
2、是如千千万万的流氓无产者期望的那样，让房地产崩盘，开发商上吊，dfzf 不再靠卖
地实现gdp 吗？
2010 年房价下跌已经变成了人民最急切的期望，
已经高过了解决超贫困家庭的温饱问题，
已经超过了子女教育，医疗和养老。
并且为房地产必须下降提出了若干义正言辞理由，
总结
下来无外乎三条：
1、人人都有居住权。房子是用来住的，不是用来炒的。
2、房子太贵了，租售比严重不合理，空置率太高，人均收入太低，早晚要崩盘。
3、房价上涨造成物价上涨，人民生活变得困难。
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:04
的确，当经济过热，房价过高，会对经济运行和社会安定带来较高的风险。这也是国家所担
忧的。防范金融风险，一切维稳才是zy 考虑的重中之中。
而民间所总结的三条，
应该和调控的原因和目的基本不沾边。
让我们一条一条的分析一下：
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:06
1、人人都有居住权。房子是用来住的，不是用来炒的。
其实这是一个伪命题。
房子包括房屋及房屋所属的土地两个部分。
房屋本身只有居住价值；
而土地所具备稀缺性，决定了土地的投资价值。房地产贵的不是房屋，而是房屋下面那块地
皮。所以商品房具备了投资与自住双重属性。
任志强说的并没有错，
居者有其屋并不等于人人享有商品房的产权。
居住的房屋也不等于
商品房。
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:08
2、房子太贵了，租售比严重不合理，空置率太高，人均收入太低，早晚要崩盘。
这个问题比较大。房价是不是太贵了？有没有泡沫？
我们首先从国民的收入结构来分析
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:14
一个遵从“丛林法则”的精英社会决定了国民收入的金字塔结构。
既然是金字塔，
底端的中低收入者占据了金子塔的最大比例，
但是大家要知道金字塔的顶
端既使只有10%人口，
那也将是一个1 亿多的绝对庞大的数字，
远远超过了绝大多数西方国
家的人口总和。
而北上广深以及三十多个省会，
这些个靠掠夺全国或者一省资源，
以牺牲大多数人口的利
益为代价发展壮大起来的超大型及大型城市，
需要容纳全国1 亿多的精英人群，
是否能得出
房地产严重泡沫，空置率过高的结论？
当低收入者们努力挥洒汗水期望着自己年薪能够超过5 万，8 万，10 万。
。
。的时候，他们
可能做梦也想不出精英阶层手中究竟拥有多少财富。
精英们会象流氓无产者们一厢情愿认为的那样：
因为一个区区房产税而恐慌性抛弃手中的
大量房产吗？
答案显然是否定的。
可以确认的是，房价不是由统计局的平均收入决定的。而是精英的平均收入决定的。
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:16
了便于分析，我们剥离掉商品房（注意：只是商品房，而不是房屋）的社会属性，先把它看
做商品。是商品就有他的内在规律。
什么决定商品的价格，价值？对不起，我只能说你上学上傻了。
是供求关系，只有供求关系。
我们判断一个核心城市市区内的商品房是具备足够稀缺性的。
如果你在北京海淀区上班，即使你在山海关拥有1000 平方米的住宅也不能替代你住在北
京市近郊区以内的愿望。而无论你是租房，分房还是买房，只要你还在海淀区上班，你就必
须住在北京市近郊区以内。
假设你挣得钱不足够多，
你需要租一套房子解决你的上班问题，
上班距离的远近及居住的
质量，取决于你愿意支付的租金。
假设你的钱够买房子，
我相信你更愿意买房，
因为你可以拥有房屋的产权和房产增值的收
益。
而买房子的大小，
品质，
离你上班的远近，
取决于你手中的资金和你对未来收入的预期。
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:18
买房问题很象是中国的上学问题，而且简直是异曲同工。
假设你家附近有个重点中学，教学质量很好，考大学几率很高，而其他的学校你觉得不理
想，你肯定希望无论如何自家小孩也要上这个重点中学。
上重点中学凭什么？我们简单的剥离掉其他社会因素的影响，
可以认为想上重点中学就要
凭好成绩，小孩努力考到前多少名，就可以上重点中学。这与努力赚钱买房是一个道理，有
钱的出高价就能买到好位置好环境的房子。
我们再加入社会因素的影响，比如某大人物看到这个中学很抢手，
很可以赚一笔，
于是就
设计了加分项，谁给自己送的钱多，就给谁加分，于是小孩要上重点中学不但要考高分，还
要送钱加分。
同理，当好位置的商品房成为稀缺资源，各类炒房客的出现是必然的。
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:19
如果说炒房客加高价给最终住户的行为会产生泡沫，
那么重点小学和公立幼儿园高昂的择校
费应不应该也叫做泡沫？
尽管炒房和公立幼儿园加价成为普遍的社会现象是令人痛心的，
但它们不以刚需人群的意
志为转移的存在着，且与泡沫无关。
最被提及与泡沫有关的是以下两点：
第一，中国的房价甚至高于某些发达国家的房价。
其实，众所周知的是：不光房价高于某些发达国家，石油，高速，教育，医疗，税收等费
用都远远高于某些发达国家。
而且中国的精英人群尽管所占比例不大，
但是绝对数量足够大，
而且精英平均收入甚至远
远高于某些发达国家的收入水平。
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:21
第二：租售比问题
这个问题不用过多解释，
使租售比更合理的方法不是只有降低房价一种，
还有一种更靠谱
的：房租大幅度上涨。而且已经在行动中。房租长期保持低价就像1990 年以前的和田玉长
期保持低价一样不可能。
3、房价上涨造成物价上涨，人民生活变得困难。
这个问题其实也不用多解释，懂经济学的该明白自然会明白，
不会轻易被忽悠，
不懂的解
释半天也不会明白。
简单的可以这样说，物价上涨是经济过热，
钞票印多了的后果。而房地产因为稀缺性和易
保存比较吸金，所以吸收了大量的钞票，以至于大家光看到了房地产的飞涨。
其实如果房地产交易量下降，
不再具有吸金功能，
那么农产品等生活必须品以及房屋租金
等等就会大幅上涨。这是因为多出来的大量钞票总要有个流向，
如果不被房地产吸收，
就会
被大蒜，绿豆，姜，及全部生活必须品的上涨来吸收
事实也证明确实如此。2010 年房产调控后，物价上涨的势头非常迅猛。
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:22
那麽是不是房地产就没有泡沫呢？
这个问题谁也不知道，因为到现在zf 拿不出一份权威的数据来说明房地产到底有无泡沫。
但是房价高了就有风险，zf 从感性上还是有清楚认识的。
注意，我们前面啰嗦了很多，现在才开始接近这次调控的真实意图。
防范金融风险？不错，你说的很对，但是没这么简单。
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:23
辨别利益是看透一切事物真相的武器。
高房价谁是受益者？
诸侯、开发商、炒房客。
独独缺了zy。
这时你是否猜到zy 为什么要调控？如果还猜不到没关系，听我道来。
0 顶或踩的标志0
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:24
纵观古今，上位者最不能容忍的是别人受益，自己被黑锅。
大kfs，小kfs，大炒房客，小炒房客，dfzf 都是收益者，但是风险却由zy 来抗。这是一笔
很不划算的买卖。
而房地产混战的局面，
造成了国家队央企成员只有凭财大气粗高价拿地的份，
钱花的最多，
风险却抗的最大。
zy 深深的感觉到要想国家队受益，要想控制风险只有做到两个字：垄断。
提高资金门槛，让小kfs，小炒房客，有点钱的小老百姓推出这个游戏。房地产很好玩，
但不是小人物应该玩的。
先让市场冷静，彻底整顿，踢出那些个跳梁小丑，然后国家队出马，绝对垄断的市场，才
能够统一定价，才能够控制风险，才能够利润最大化。
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-10 19:26
既然油价高于美国是合理的，那麽房价高于美国一定也是合理的，关键在于垄断。
不仅仅是房价的垄断，因为过高的垄断定价将会使交易量下降，国家队也需要资金周转。
真正厉害的，还是房租的垄断。公租房的推出是房租垄断进程的里程碑。
至于苦等廉租房的同志，不要抱太大的希望。城市要建设，地铁，广场，政府大楼都要上
马，钱从哪里来？不会无缘无故凭空出来。
想想小学就近上学，但是重点小学真的就近就能上吗？小学名额可以寻租，经适房，
廉租
房也是一个道理。
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-11 13:44
说到房产泡沫的问题，就不得说说官方的统计数据。
官方的统计数据从来是可以很雷，但不可以很真。
我们的统计原则基本就是：村骗乡，乡骗县，一骗骗到国务院。
不知道有人去市、县、乡、村进行过社会调查没有？
社会调查是怎么一回事？
我来告诉你，
所有的关于人口、
收入、
田地、
贫困户的数据都是官方统一编写，
统一口径，
如果胆敢有哪个小民对调查人员乱说，那是吃不了兜着走的。
你问了数据编来编去的意义在哪里呢？
意义很大，起码跟向上申请拨款是关系非常密切的。数据不假，钱从哪来？
统计数据无所谓是否真实并不重要，重要的是它是或缺利益的重要手段。
假设官方想证明房地产不存在泡沫，那么一定拿的出不存在泡沫的统计数据作证。
反之，也一样。
好比,CCAV 为了证明高空置率的结论，派出记者专门找偏远且刚刚完工的楼盘，进行了一
次纯粹为了证明内部已事先得出结论的毫无科学依据的调研。
而dfzf，为了证明刚需多么强劲，也立刻拿出了选择性失明的统计数据来进行回击。
无论是左还是右，同样都是不科学，都是现有结论，再有证据。
我们到底应该信谁
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-11 18:10
作者：cdw1
回复日期：2010-08-11 14:48:56
商品房本来名字中就有商品二字不准投资岂不是笑话？真正不准投资的那叫公房，
这才
是保证老百姓有房住的关键，
商品房诞生的时候就很明确是改善居民居住条件的，
现在政府
怪商品房价格过高造成老百姓没房住本来就是颠倒黑白，政府不造保障老百姓居住的公房，
而让老百姓去购买改善居住条件的商品房来解决本该政府解决的居住问题，
政府不作为才是
造成老百姓出现居住问题的罪魁祸首。
我不期望人人有房，
我只希望每一个在城市里找到工
作的人通过努力工作勤俭持家能在生活城市里有希望拥有一套安稳的房子来容身，
不管这房
子的性质是商品房、经适房、廉租房或者其他什么房子。
————————
你说的正是根源所在啊
zf 的职责应该向无房者提供的保障房，建成经适房、两限房，被权贵占有牟利，
而非要把商品房赋予稳定社会的职能。
zf 不是不知道问题的根源，而是不愿意放弃巨大的利益
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-11 18:53
闲扯了一下统计数据
还是回到这次调控中来
房地产游戏的模式三个环节：dfzf 卖地、银行贷款、开发商在二级市场销售
dfzf 卖地之后，剩余的风险和收益都归银行和开发商
dfzf 卖地的款则用于地方广场，地铁，公路之类的建设和权贵的挥霍。
dfzf 只负责卖地，是无风险的买卖。当然还有人企图利用流氓无产者和无知群众的群情激
奋来进一步收取房产税来提高dfzf 收入。
税收从来都是向下游转嫁的，zf 多收出来的钱一定是通过最下游的房租来体现。
当然，也有很多明白人士大声疾呼反对房产税。
自古而今，即使最辉煌的朝代，最被广大群众津津乐道的太平盛世，普通群众也仅仅只是
解决了温饱而已，包括贞观、文景、康乾。
国家的富庶都是以老百姓勒紧裤腰带为代价的。
所以，zf 是不会理会部分明白人反对房产税的呼声的。
真正对房产税的顾及来自于dfzf 对土地出卖前途的担忧，真是鱼与熊掌不可兼得。
尽管流氓无产者和无知群众的呼声很高，
然而房产税征收一旦实际操作起来，
就会变的不
得人心，征收难度非常之大，实际效果难以预知。也就是说zf 没有底。而如果房产税征收
效果不佳，dfzf 卖地收入再受到巨大影响，那就真正是得不偿失了。
就会变成赔了夫人又折兵。
这样的买卖，zf 是不会轻易做的
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-11 19:10
房地产的现状是，
商品房二级市场是由各种类型的开发商自由竞争的，
一手房开发商之间的
竞争，二手房投资客之间的的竞争。
房价为什麽在一个自由竞争的市场上能够持续上涨？因为稀缺性。
不是房屋的稀缺性，
而
是房屋所必须占用的土地的稀缺性。
有些群情激奋的群众立刻以6500 万套房子空置的事情提出质疑，还有ccav 的报道，那是
要多煽情又多煽情。
我们无需说6500 万套的真实性（明白人都知道非常离谱）和空置我心的科学性。为什么
不说，
因为这种稀缺性跟空置率就完全没有关系。
商品房的稀缺性是相对人民币而言的。
人
民币印多了，资金没地方去，商品房就涨价了。
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-11 19:16
垄断的市场是没有风险的，土地是完全垄断的，所以dfzf 完全没有风险。
而商品房是自由竞争的市场，
是具备风险属性的，
尽管由于大量印钞造成了商品房的飞涨，
但随着房价的高涨，风险也在积聚。
dfzf 土地垄断没有风险，完全可以置身事外。
可是银行呢？属于国家的银行。
银行正在承担自由竞争市场房价高涨积聚的风险。
这是zy 不允许看到的，dfzf 受益，而风险全部甩给zy。
既然垄断的市场是没有风险的，那还是让房屋和土地一起垄断好了。
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-11 19:41
垄断还可以解决一个问题：社会稳定。
常被媒体和群情激奋群众所提及的一个重要问题就是:房价收入比。
大量印刷的人民促成了房价高企（因为商品房实在是具备了大资金需要的所有投资品属
性）
，可是那些个巨额的资金普通老百姓并没有见到。
路人甲：我们一个月就挣2000 多块钱，干一辈子买不起房啊。
路人乙：我一个月上万都买不起房。
媒体：一个家庭不吃不喝22 年买一套房
大量的疯狂印刷的人民币在哪里呢？
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-11 19:44
在精英手里。
我们在回顾一下开篇，我们奉行的是精英社会，丛林法则，金字塔式收入结构。
人民币再多，也不可能流到金字塔的底端。
dfzf 垄断卖地也就让百姓们发发牢骚。
而炒房客，kfs 赚的盆满钵满就让生活在中下层的老百姓眼红和不能容忍。
不患寡而患不均啊。
垄断，国家队的垄断，可以解决眼红问题，也就是社会稳定问题。
还有一个最重要的问题：银行和民营开发商之间，是官与民之间的问题。
而银行和国家队央企，是左兜和右兜的问题。
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-11 19:51
土地是垄断的
然而房屋垄断并不是一件容易的事情。
因为民间百姓手里是存在大量二手房的.当然这也是为什么调控的板子只打在二套房、投
资客、炒房客身上的原因。
同样，
房租的垄断也并不是一件容易的事情，
因为民间百姓手中的大量二手房都具备出租
的特性。
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-11 20:00
俗话说，问渠哪得清如许，唯有源头活水来。
要垄断，必须抓住源头。
源头在哪里？
在一级市场，而不是二级市场。
房地产的垄断就是要国家队从一级市场做起，
从一级市场开发着手完成对商品房开发的垄
断。
一级市场，那是一个高高的门槛，民间资金，就让他该干嘛干嘛吧，房地产不是你玩的。
一级市场包括的内容是一般开发商无法参与的：
城市规划，城中村改造，旧房拆迁，城市综合体开发。
可以说从规划、改造拆迁、开发、到二级市场销售，一条龙服务。
一级市场开发的最大特点就是可以创造需求：
你不是有房子吗？我拆掉你的房子，
看你有
没有刚需。
国家垄断控制风险的意义还在于：需求可以拆出来。
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-11 21:55
以后的路，民营开发商的日子将变得越发艰难。
土地是dfzf 的，商品房开发是央企和国企的。
处于金字塔下层的40%家庭，
如果还没有一套自己的房子，
那么买一套自己的房子就越发
的变得不可能。
商品房将逐渐往金字塔的上层积聚。
处于金字塔下层40%的无房家庭将只能以租房来解决居住问题。
租金的快速上涨期即将到来，
zf 已经盯上了房租这块巨大的蛋糕。
因为房租的收益比房产
税更靠谱，更具有操作性。
公租房，呼之欲出
<---段分割线(kksk.org)--->
作者:kkndme 日期:2010-08-11 22:53
作者：sunxinmfc
回复日期：2010-08-11 22:45:56
政府无需考虑民生问题么，本次号称史上最严厉的打压政策再起不到一点效果，ZF 威
信力将进一步下降，需要仔细考量
——————
自古以来，民生问题的底线就是不要出现陈胜吴广的极端情况。所以zf 更在意的是农民
问题。
因为历史的改朝换代都是大饥荒引起的，无论是汉末、唐末、隋末、还是明末。农产品价
格上涨的对zf 的震动要远远大于房价的上涨。
农民具备最原始的力量，而他们关心的并不是三线以上城市的房价，而是能否填饱肚子。
而关心自己能否拥有一套产权房的都市白领，
除了呻吟一下意外，
几