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现在房产投资绝对是
个技术活
海男的故事
现在房产投资绝对是个技术活
海男的故事
目前阶段,有房产投资价值的中国城市也就10 个左右,
北,上,深最优,但就算在北,上,深,如果买房时机不对,房子
地段不太好,也会套好多年.
房地产遍地黄金的年代已经过去了,现在房产投资绝对
是个技术活,大家要多学习,多了解,谋定而后动.
有机会会结合一些实例讲一些房产投资方面的基本知
识.
买个名牌包包,买块名牌手表,哪怕买个名车,都不会使
人陷入绝境,但错误的投资会使人走向绝境,切记!切记!切
记!!!
房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能
更好理解房地产.
经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满
足人们的需求.中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个
主题转
1,促就业
2.控通胀
3.保障金融系统的安全
明白了上面的情况,很多房产乱象就有了合理的注解.
作者:海男的故事日期:2016-05-26 19:23
房产短期走势主要由首付比例,利率,房产政策决定;
长期走势由人口决定.
一个人口净流出的城市,是绝对不适合投资房产的.
作者:海男的故事日期:2016-05-26 19:28
选定城市之后,如何选择区域和小区,就成了重中之重.
一个大型城市的经济核心一般集中在CBD 区域,在CBD
办公的主要是大企业总部,金融企业,保险企业,咨询企业,
传媒企业等,这些企业效益好,员工工资比较高.
一般情况下,CBD 企业的高管喜欢在企业附近居住,中高
层一般买在5 站左右地铁通达的地方,普通员工一般买在15
站地铁以内通达的地方.
房产投资可以根据自己的资金情况,按照上述规律选房
买房,一般都能保值增值.如果小区边上有个不错的学校,就
更好了.
好的高新区边上也是不错的选择.
作者:海男的故事日期:2016-05-26 20:09
中国房产市场的第一个坑是2011 年的大中城市限购,
导致各路不明真相的资金被迫到中小城市投资买房,很多房
子不但没有涨价,还跌价,最可悲的是有价无市,认错的机
会都不给;最最可悲的是大城市经过2013,2015,2016 年
的大涨,房价又翻了几倍。
苍天啊,大地啊,能给条活路吗
作者:海男的故事日期:2016-05-26 20:31
现在房地产市场又在挖第二个坑,那就是到大都市圈附
近不限购的小城市投资买房,这些小城市购买的绝大部分房
子都将面对租不掉,卖不掉,住不了的窘境,多少人又得血
本无归呀
作者:海男的故事日期:2016-05-27 09:41
@aa80 2016-05-26 23:55:12
认同楼主,房地产后续进入结构性调整阶段。请教,好
地段的老房子,近郊的新房子,哪个值得投资?
—————————–
投资房产有些基本的原则:
1.你的房子在主流社会成员的购买范围中,CBD 企业员
工,政府工作人员,好的高新区工作人员是主流社会成员的
代表,大部分社会财富集中在他们手上.
2.你的房子所在区域已经进入或即将进入二手房为主
的阶段.
作者:海男的故事日期:2016-05-27 17:23
买房区域的选择有个简单的办法,那里限购就想办法到
那里买,同时注意一下时机
作者:海男的故事日期:2016-05-27 20:47
区别一个城市的房地产是否值得买,有个简单粗暴的方
法:看看二手房能不能顺利的卖掉,如果不能顺利的脱手,或
者跟新房比差别巨大,那么这个城市的房地产结构一定是有
大量过剩.
作者:海男的故事日期:2016-05-28 18:54
@aa80
2016-05-26 23:55:12
认同楼主,房地产后续进入结构性调整阶段。请教,好
地段的老房子,近郊的新房子,哪个值得投资?
—————————–
@rosigi 2016-05-28 00:47:22
兄台,你要告诉大家老房子房龄,和近郊是近到什么程
度才能做参考的
—————————–
白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房子
白领容易用杠杆,但有一点一定要注意,如果近郊是刚
开发,套现的时间成本和资金成本会比较高.
作者:海男的故事日期:2016-05-28 19:19
@aa80
2016-05-26 23:55:12
认同楼主,房地产后续进入结构性调整阶段。请教,好
地段的老房子,近郊的新房子,哪个值得投资?
—————————–
@rosigi
2016-05-28 00:47:22
兄台,你要告诉大家老房子房龄,和近郊是近到什么程
度才能做参考的
—————————–
@海男的故事2016-05-28 18:54:37
白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房子
白领容易用杠杆,但有一点一定要注意,如果近郊是刚
开发,套现的时间成本和资金成本会比较高.
—————————–
近郊的房子一定要选择有学校配套的
作者:海男的故事日期:2016-05-28 20:13
大城市核心区的房子是最保险的,但不是收益最大的,
收益最大的是变化最大的非核心市区,例如交通不便的地方
修了地铁,远远大于核心区多修一条地铁的影响.
作者:海男的故事日期:2016-05-28 20:26
本人既不是砖家,也不是叫兽,是和大家一样的普通人,
机缘巧合,见得多一点,经历的多一点,平时也勤于思考,对
房产的本质有一些了解,写出来和大家一起分享,如果能让
大家少走弯路,就很满足了.大家如果在购房的过程中遇到
一些疑问,可以随时说出来交流.
作者:海男的故事日期:2016-05-28 22:55
如果大家明白了这次房价大涨的原因,接下来的投资就
会进退有据,不会掉到坑里.
这次大涨的原因需要追溯到2011 年,那年国家颁布了举
世闻名的大城市限购限贷,导致大城市需求萎缩,相应的开
发商也减慢了在大城市的买地建房,跑到三四线城市去买地
建房了,这样的结果是大城市2011-2014 的房屋供应是萎缩
的,三四线城市的供应是增加的
2014 年9 月,2015 年3 月,国家出台宽松政策,放松了大
城市限贷限购,大城市积压的自住需求一下子爆发出来,由
于供应没跟上,导致供不应求,价格开始上涨,产生赚钱效应,
更多的投资投机资金开始进入房地产,特别是2015 年6 月股
市开始暴跌,大量资金由股市转战房市,价格进一步被推高,
这刺激开发商开始在大城市大规模买地建房,随着时间的推
移,大城市房子开始供求平衡,直至最后供大于求,然后开
始下一个周期.但一二三线还是会有一些差别.
一线:北上深以存量房为主,调整比较小,由于人口不停
流入,房价接着会继续往上.
二线:随着供应量的加大,房价会适当调整,投资投机资
金会停止进入或退出,导致进一步的调整,这时房子会出现
投资价值,但前提是这个城市不停有人口流入.
三线:不限购的三线城市最近几年一直处于市场环境中,
价格泡沫已经被挤掉了,沿海的三线城市市中心会有一些投
资机会.
作者:海男的故事日期:2016-05-28 23:00
@wandcs 2016-05-28 22:09:12
什么时候投资南京,杭州好呢?
—————————–
南京和杭州是有差别的,南京现在暂时不能进.杭州
2010 房价能和上海媲美,导致大批开发商入杭买地建房,严
重供大于求,最近几年价格都萎靡不振,但随着这几年的库
存消化,今年估计慢慢有机会了
作者:海男的故事日期:2016-05-29 10:30
房产短期走势主要由首付比例,利率,房产政策决定;
长期走势由人口决定.
一个人口净流出的城市,是绝对不适合投资房产的.
作者:海男的故事日期:2016-05-29 11:08
房地产市场相对来说还是个市场化程度比较高的市场,
各个环节情况如下:
政府:政府垄断了市场供应,原则上会控制市场,慢慢卖,
其实不然,在现有的政治生态下,没有谁会把土地留给下任
卖,任内大卖特卖,发展经济,搞政绩是不二选择;就算自己
会连任,但土地市场的行情时有波动,行情好的时候赶紧卖,
筹钱搞政绩是上策,没有谁会考虑10 年20 年的事情
开发商:开发商大部分都是民营企业,行情好时,大干快
上,行情不好时会减慢节奏,毕竟是自己的钱.
购房者:买涨不买跌,行情好时,投资投机的都来了,行
情不好时,投资投机不干了,刚许也开始观望.
综上所述:房地产和别的行业差别不大,行情好时,各路
开发商蜂拥而入,大肆拿地建房,直到过剩卖不动为止.例如
三四线不限购城市,但大城市房地产有一个不同的特点,就
是限购限贷,限购限贷人为的制造供不应求,创造了很多投
资机会.
限购限贷是房产投资的福音!!!
限购限贷是房产投资的福音!!!
限购限贷是房产投资的福音!!!
重要的话说三遍.
作者:海男的故事日期:2016-05-29 11:50
@江湖红尘TY 2016-05-29 11:19:32
楼主实操经验丰富,佩服!不知楼主如何评价现阶段的
苏州楼市?
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主要取决于政府的行动:
如果限购限贷,楼市会冰冻,新的供应量会减小,房价会
小幅调整,还会有很大的投资机会;如果不限购,房价还会小
涨一段,等最近拍卖的土地大量上市时,就会有比较大调整,
以后的楼市进入以市场为主导的正常楼市,如果苏州经济转
型成功,人口大量流入,就还会有投资机会.
苏州有一个隐忧,他的城市行政级别太低,在出口为王
的年代,这个不是问题,但在接下来的发展模式中,这是个很
大的问题
作者:海男的故事日期:2016-05-29 11:56
@江湖红尘TY
2016-05-29 11:28:43
楼主是实操高手,佩服!不知楼主对现阶段苏州楼市如
何评价?
—————————–
@任洛洛2016 2016-05-29 11:33:58
苏州现在房价涨幅也大,很多人都到周边区投资,比如
上海投资公寓之内的,回报率都比较高,风险也比较小
—————————–
上海至少20 年内都有投资价值,但最好买住房.
作者:海男的故事日期:2016-05-29 15:17
要投资房产,就一定要对房产这个产品本身的一些属性
了然于胸
1.面积及对应人群
90 平米以下(小户型)
首套刚需
90-140 平米(中小户型)
首次改善需求
140-200 平米(中大户型)
多次改善需求
200 平米以上(大户型)
享受需求
投资房产涉及到买卖两个方面,现在是卖出90-140 平米
房子的好时间,同时买入140-200 平米的房子,因为现在
90-140 是需求最大的房子,有些供不应求,140-200 平米供求
基本平衡,能买到性价比高的房子,随着经济和社会的发
展,140-200 平米需求会越来越大.作投资一定要有一些前瞻
性
2.地段,地段,地段
房产投资中说的地段和传统的环为单位的地段是有一
些差别的,房产投资的地段是以到CBD 的便捷程度和时间为
标准,再加上教育和商业作为辅助标准
作者:海男的故事日期:2016-05-29 19:37
@江湖红尘TY 2016-05-29 19:24:26
我有长期盯过三个不同类型城市的房市,发现楼主很多
观点确实是真知灼见。我近期主要对苏州楼市观察得较多,
提出点观察所得向楼主请教。首先从中介及房产交易中心的
交易状况看,成交量在5 月份后迅速转冷,观望氛围浓厚,
少量低于市价的急卖房会很快成交,所以我的判断是苏州房
市现在已进入盘整阶段,而且这个盘整时间会延续到2019
年左右。其次,对于苏州的转型,鉴于苏州的工业积累及其
在长三角城市群中的定位,她只适宜转型……
—————————–
苏州房产的走势主要看政府接下来的政策,前几天搞了
一个不疼不痒的拍地熔断政策,基本和没出政策是一样,这
也好理解,苦逼了好几年,好不容易高价卖点地,真出个限购
政策,又得苦逼了,不出吧,中央又盯着,只好开始打太极,东
拉西扯出些政策.
作者:海男的故事日期:2016-05-29 20:31
@wuyuanyory 2016-05-29 19:52:57
房产投资尽量满足以下两个条件:1)一线或强二线城
市2)有产业支撑和人口流入的开发区域。
如果海啸来了,尽量站在山顶,可以比山下的人死的慢
点,或许可以躲过洪水
—————————–
说的不错
作者:海男的故事日期:2016-05-30 12:00
@李大波2016 2016-05-30 00:24:05
请教楼主,
对成都房价五年走势有什么见解,
感谢分享。
感觉成都是最难以判别的强二线。
—————————–
2015 年没有逼空式上涨的城市都没有大的投资机会。
城都解除限购后,并没有发生房价大涨的情况,说明
1。没有被满足的需求并不多
2。没有赚钱效应的城市,不会有投资投机资金进入。
以后成都就是一个按市场规律运行的房市,自住不错,
但不会有太大的投资机会了。
作者:海男的故事日期:2016-05-30 16:58
政府干预,是导致房市逼空式上涨的根本原因.
不管什么产品,只要有不错的利润,如果政府不干预,迟
早供大于求.
如果政府干预的少一点,大城市的房价断不会如此之高.
下面以限贷限购给大家解释一下:
当房价上涨时,地方政府开始疯狂卖地,大量开发商开
始买地建房,因为开发房屋有个时间周期,不能马上产生市
场供应,房价继续上涨,民怨开始沸腾,中央开始出调控政策,
例如限购限贷,导致市场被冰冻,这严重改变了开发商的预
期,已经拿地的放慢开发节奏,没拿地的暂缓拿地,供应因此
没有大量增加,但需求并没有消失,过段时间解除调控,积累
的需求如火山喷发,由于供应没有实质的增加,房市继续供
不应求,房价开始上涨,投资投机资金介入,
房价继续上涨,地方政府开始大量卖地,开发商踊跃购
地,还没来得及大量开发,中央政府又开始调控,周而复始,
坑爹无极限.
如果我们的政府出政策时,考虑一下开发商的感受,毕
竟他们才是房子的供应主体,给他们完整的市场,大量开发
赚钱是不二选择,供过于求只是迟早的事.
作者:海男的故事日期:2016-05-30 17:23
北上深继续限购限贷,有购买力的人继续流入,逼空式
上涨还将继续存在.
好的二线城市可以去找有逼空式上涨的区域,但难度比
较大,得有丰富的经验.
作者:海男的故事日期:2016-05-30 17:36
还有一种投资思维是投资大城市中租金收益率大于同
期银行房贷利率的房子.
作者:海男的故事日期:2016-05-31 10:50
@aa80
2016-05-26 23:55:12
认同楼主,房地产后续进入结构性调整阶段。请教,好
地段的老房子,近郊的新房子,哪个值得投资?
—————————–
@rosigi
2016-05-28 00:47:22
兄台,你要告诉大家老房子房龄,和近郊是近到什么程
度才能做参考的
—————————–
@海男的故事
2016-05-28 18:54:37
白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房子
白领容易用杠杆,但有一点一定要注意,如果近郊是刚
开发,套现的时间成本和资金成本会比较高.
—————————–
@海男的故事
2016-05-28 19:19:42
近郊的房子一定要选择有学校配套的
—————————–
@aa80 2016-05-30 22:09:40
已选择杭州拱墅祥符三墩片
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有地铁和学校吗
作者:海男的故事日期:2016-05-31 15:17
@你是饭团我是叉2016-05-31 11:41:48
@aa80
2016-05-26 23:55:12
认同楼主,房地产后续进入结构性调整阶段。请教,好
地段的老房子,近郊的新房子,哪个值得投资?
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@rosigi
2016-05-28 00:47:22
兄台,你要告诉大家老房子房龄,和近郊是近到什么程
度才能做参考的
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@海男的故事
2016-05-28 18:54:37
白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房……
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三年涨30%应该算不错了,但赚不到钱,交易税费和利息
太多了,现在已经没法投资,只能投机,大涨前买入,大涨后
卖出.
作者:海男的故事日期:2016-05-31 17:15
京沪深房价何时到拐点
房子也是一种商品,供求关系永远是有效的,虽然各种
干预扭曲了供求,但回归正常是迟早的事
限购限贷抑制开发商的积极性,减少了一手供应,高额
的交易税费又抑制了二手的供应,供不应求导致房价飙升,
但树不能长到天上去,当房价涨到一定程度,有效需求会急
剧减少,不多的供应也会过剩,房价出现拐点,投资投机资金
撤出,房价进入下跌通道.跌倒什么程度呢,合理的收入房价
比和租售比就是房价的支撑点.以上海为例预测:
房价的最高点:人民广场附近均价18 万左右,徐家汇13
万左右,莘庄9 万左右
房价支撑点:人民广场附近均价14 万左右,徐家汇10 万
左右,莘庄6 万左右
然后随着收入的上涨,房租的上涨,房价会慢慢上涨,但
靠投资房产致富已经不太可能了.
上述预测纯属个人意见,大家就当故事看看吧.
作者:海男的故事日期:2016-05-31 17:47
@u_110465956 2016-05-31 11:08:56
楼主好,打算西安买房自住,想请教西安未来两年房价
走势,谢谢!
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自住买得起就买吧,在中国,房子绑定太多的因素,包括
感情,婚姻,教育,幸福指数等
作者:海男的故事日期:2016-05-31 20:59
2007 年全球金融危机是楼市分水岭,
2007 年全球金融危机之前出口经济快速发展,大家生活
水平大幅提高,对房产需求很大,导致房子供不应求,价格上
涨,但价格始终在合理范围内,因为2007 年全球金融危机之
前,没有太多的投资投机,原因如下:1.出口工业比房地产挣
钱,很多钱优先进入制造业领域2.就业不错,政府没有必要
通过放水进行基建,解决就业问题.
2007 年全球金融危机之后,出口遇阻,高歌猛进的房地
产也因为购房者预期的改变进入萧条,导致社会出现大批失
业人员,在稳定压倒一切的情况下,政府开始放水投资基建,
同时鼓励房地产购买,毕竟房市还是供不应求,随着买气的
加大,房价开始上涨,产生了赚钱效应,制造业由于不如以前
好赚钱,纷纷进入房地产,基建放的水最终也流到了房地产,
引起了房市一波一波的上涨.
作者:海男的故事日期:2016-06-01 13:27
很多人都有一个错误的
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