40-最后的救市-换入大城市房子的最后时刻-鹏程蛇口_.pdf

最后的救市-换入大城市房子的
最后时刻
鹏程蛇口
天涯潜水很久，今天说说这轮房地产大救市。或许在30
年后回头来看这次救市，你会发现这次救市影响深远，深远
到足以影响某些人的一生甚至是下一代。
由于2014 年房地产进入调整期，政府相继出台了930
新政和330 新政进行救市。本轮房地产大救市，是最大规模
也是最后一次大规模救市行动，现在看来，政策还未完全出
完，如果楼市不能回暖，还会有更猛烈的救市措施出台。
此番救市之后，房地产进入“政策简单，市场复杂”的
以市场调节为主的状态，以后不会再有也不可能再有如此大
规模的救市行动，当然，也不会再有以往那种大规模的打压
行动，因为中小城市整体过剩背景下房地产根本经不起打压。
我们要明白的是，救市的目的不是为了救房地产，而是
为了救地方财政，地方债务，地方债务已经压的有些地方政
府喘不过气来，此番救市提振房地产市场，是为了缓解地方
债务危机，为进入新常态下的经济转型赢得时间和空间。
因此此番救市房价还没有上涨的城市，就再也不会上涨
了，这次救市是最后一次出手机会，否则将来面对的很可能
是有价无市，房价绵绵下跌，只能砸在自己手中。
必须在此番救市期间抓紧时间出掉这类城市的房子，买
入一线和强二线城市的房子。此番救市，有条件入市的一定
要抓紧入市，这是最后的低价机会。
未来中国城市房价会冰火两重天，强者恒强，一线和强
二线城市的房价会不断上涨，屡创新高，直到价格涨的让你
绝望。而广大的三四线城市房价会不断下跌，没有最低，只
有更低。
未来，优质资产收入远高于工资收入，是一个全球性的
规律。在中国人口如此众多、地区差距和城乡差距巨大、过
去几十年城市化又被人为阻止的背景下，城市化的补课效应
会使这一点更加突出。用不了十年，和你同样学历同样职业
同样出身的人，因为买房和不买房的区别、买对房子和没有
买对房子的区别，就是富人和穷人的区别、中产和白领的区
别、财务自由和财务不自由的区别。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-09 15:23
中国最有投资价值的11 个城市：
北京、上海、广州、深圳、厦门、天津、南京、杭州、
重庆、武汉、成都。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-09 15:43
目前北京住宅签约最有购房者高单价的是16.7 万元／
平方米，前几天认筹了北京首套单价超过20 万元／平方米
的豪宅，但还没有走签约程序。
”某位熟悉北京市场人士向
记者透露，北京下半年将有多个项目售价突破20 万元／平
方米。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-09 17:41
国外的房价也是千差万别，纽约有6 万美元一平米的房
子，底特律有1 美元一套的别墅。
价格差距这么大，都是市场的选择，没有打压，没有救
市，更没有限购限贷
房价是市民用钞票投票的结果，房价高，说明城市经济
繁荣，房价低，说明经济萧条。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-09 23:23
4 月以来，在“330”楼市新政助推下，北京、上海、
广州等一线城市楼市成交量环比、同比均出现大涨。随着自
住购房需求集中释放，北京楼市一扫去年大多数时间里的
低迷局面。某网站副总裁表示，北京4 月二手房成交量超过
1.71 万套，创下25 个月以来的新高。同时，新房成交量环
比增长近四成，同比增长五成。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-09 23:24
楼市回暖，再次引发人们瞩目。在深圳、上海等一线城
市，重现“日光盘”
，即开盘当天即告售罄的情况，这引发
了持币观望者对房价可能又一次大涨的忧虑。
分化，是近期业界人士谈论楼市时，使用最多的词汇。
与一、二线城市楼市交易的热络相比，一些三、四线城市不
为所动，楼市成交不升反降。一些城市出台力度更大的楼市
刺激政策。广东佛山日前解除了“限购令”
，吸引了不少广
州人出手购房。中原地产首席分析师张大伟认为，三、四线
城市未来的楼市前景不容乐观：
“整个中国房地产市场已经
不处于同一个周期。对于三、四线城市来说，消耗库存起
码需要两年以上时间，带有投资目的进行投资，需要谨慎。
”
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 08:39
@鱼不爱2015-05-09 23:47:44
楼主，宁波房价你怎么看？
—————————–
宁波这种二线城市，经济发达，房价合理，安居乐业的
好地方。在宁波买房，如果是自住，没有问题，如果是投资，
建议不要考虑，上涨空间应该不大。
嘉兴、杭州、上海三地的人均GDP,人均收入差别不大，
可是房价有天壤之别，什么原因呢，考虑过吗？
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 08:41
@w 涵涵h 2015-05-10 07:47:18
楼主说的对，想要投资一定是买一二线的房子，一二线
以外的，自住还可以，想要抗通胀甚至有赚头，还是买一二
线的有保障。12 线的房子大市跌的时候它会涨的慢些，大市
涨的时候它就会疯狂涨，怎么算都有利。我家94 年在小城
市买的别墅，到了08 年才涨了60 万，简直是惨不忍睹，而
且非常难卖出！后来换到12 线，即使在大力限购的这几年
每年涨幅也稳稳超过10%（还不算租金收入）
，所以之前在小
城市买房子简直是浪费时间和金钱，自住就……
—————————–
明白人，认识深刻。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 08:45
@hui8004 2015-05-10 01:51:29
房地产到了今天这一步，房托终于承认3、4 线城市房
价保不住了，而且是永远的下跌了，可翻翻房观不久前的帖
子，
房托还在叫嚣着中国的房价只会上涨，
永远不会下跌呢，
这种变化真是可悲啊。
另外，楼主我提醒你，1、2 线很多城市对土地财政的依
赖度远低于3、4 线城市，而且既然你承认3、4 线城市楼市
巍巍可及，那么如果政府想争取转型时间，他会救谁呢？如
果你是政府掌权者，从政权稳定的角度出发，你又会救谁
呢？当然也许让一……
—————————–世界上哪来那么大的
托，能托起房价。如果真有这样的房托，那年薪至少千万以
上。
中国各个城市发展这么快，土地财政功不可没，你去其
他国家的城市看看就知道了，中国城市发展是何等的迅速。
的确如您所说，中国经济在转型，要减少对土地财政的
依赖，可转型前，要尽量的把政府债务处理掉。这也是为什
么我说是最后的救市。
这轮救市后，房事会发生深刻的变化，强者恒强，一直
上涨，弱者恒弱，连绵下跌。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 08:51
下面我来谈谈大城市房价会持续上涨的理由以及小城
市房价不涨以及可能下跌的理由。
精彩在后面。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 09:17
大城市房价上涨的理由：
1.大城市工作机会多，人口在持续流入，逃离北上广是
伪命题。很多人不是不喜欢山清水秀、乡情浓厚的故乡，可
是故乡没有足够的机会，为了就业，只能去大城市。
2.大城市能提供高端就业机会，年薪30 万以上的工作
基本存在于大城市，金融、互联网、大公司总部、外企中国
公司总部等高端就业岗位只能存在于大城市。
3.工业社会，工厂是创造财富的中心，工业、矿业发达
的中小城市也很富裕。而现在是资本社会，货币为王，大城
市中心的写字楼是财富中心，产业只能为资本服务。大城市
能够创造更多的财富。
4.城市化早期和中期，农村人口流入城市，各城市都有
发展机会，表现在房地产上就是各城市房价普涨，而到了城
市化后期，是人口从中小城市流入大城市，一个城市只有人
口持续流入房价才能上涨。
5.中国人口众多，水资源、土地资源、各类矿产资源短
缺，只能发展节约资源的集约型经济，这种基本国情决定了
中国的城市化只能是类似日韩两国的以大城市圈为代表的
都市化，大多数人口集中生活在少数几个大都市中。
6.中国人有重视家庭、重视房子的传统，孩子工作在哪
里，
父母退休后就在哪里。
一些人离开家乡，
到大城市读书、
工作，买房，进而是父母随迁到孩子工作的大城市，整个家
庭积累一辈子的财富会从小城市转移到大城市。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 11:17
三线以下城市面临的问题：
1.三线以下城市过去的房价上涨主要是过去住房的短
缺以及外来人口的涌入造成的。随着供给量的增加，部分城
市的住房供应已经过剩，面临去库存的压力，房价有下跌的
压力。
2.三线以下城市土地充足，新城规划体量大，供给量巨
大。
3.房价不上涨，还乡团回家购买的欲望不强烈，失去了
一个购买主力军。
4.三线以下的就业机会大多集中在制造业，几乎所有制
造业的产能都已经过剩，未来面临消减产能的压力，随着就
业机会的减少，人口不仅不会增加，更可能会减少。
5.随着计生政策威力的显现，人口红利消失，流入城市
的人口会持续减少，未来各个城市间会发生争夺人口的战争，
小城市在人口吸引力上明显的逊于大城市，人口从小城市流
向大城市会长期存在。
6.一个人口流出的城市房价注定缺乏上涨的压力，甚至
可能会出现下跌。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 11:28
从日本的情况来说明一下大城市房价：
从黑龙江黑河到云南腾冲连线，这条线（就是著名的胡
焕庸线）的东南部国土面积大概320 万平方公里，居住着全
国94%以上的人口（12 亿2 千万）
。日本国土面积是37 万平
方公里，人口1.2 亿，中国胡焕庸线以东的人口和面积都相
当于日本的10 倍，中国是放大了的日本。
日本和中国同属于东亚文化圈，同样是人口稠密、资源
短缺，经济结构同样是以制造业为主。日本的房地产发展历
史对中国有借鉴意义。
日本全国28%的人口居住在东京都市圈，日本的房地产
市场，可以割裂分成二个市场：东京，非东京。
很多人都知道日本“房地产”狂潮。但进一步细心读阅
史料的人，才会发现，这个狂潮，绝大部分都发生在东京。
在东京以外的地方，哪怕在大阪，福冈这样的地方。房
地产价格也不是太高。可能只有东京1/3 的价格。和青岛也
差不多。
而在日本更低一级的行政区，在一些乡和镇，已出现了
无人居住的村落。房地产甚至完全不值钱。一百万日元就可
以维修拿走。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 11:30
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了解房地产发展趋势，看看这个网页。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 11:41
除了顶级富豪和底层赤贫，房子注定是一个人一生最大
的一笔花费，最大的一块资产，值得一个人花费足够的精力
去研究，去了解，从而做出正确的决断。
遗憾的是一个人可以花1 周时间买一件1000 元的衣服，
可以花一个月的时间买一辆20 万元的轿车，而吝啬花费足
够的时间去了解一套300 万的房子。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 15:40
@受不了受不了2012 2015-05-10 12:46:35
小心站岗
—————————–
您说的没错，很多城市的确会站岗，而且是很长时间。
所以现在买房是技术活，要买对房子才能有收益。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 15:41
@航起帆扬2015-05-10 13:11:39
楼主，西安呢？
—————————–
西安是西北的中心城市，二线弱，保值没有问题，想获
得好的收益，比较难。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 15:45
本次救市是最后的救市，以后的房产市场基本是市场说
了算了。
以后是强者恒强，弱者恒弱，冰火两重天。今年是以较
低价格买入一线房产的最后机会。
所以趁着下半年市场成交火热，卖出三四五线城市的房
产，买入一线及二线强城市的房产。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 15:50
@骈齿2015-05-10 12:55:34
楼主好文！
期待后续……
—————————–
谢谢关注，精彩继续。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 16:15
美国房价高的城市只有3 个：
1、纽约：美国第一大城市，世界特大城市之一，是美
国最大的海港、金融、贸易和文化中心。位於美国东北部
海岸哈得逊河口。沿海贸易额居全国第一位。
2、洛杉矶：美国第二大城市和重要海港。位於加利福
尼亚州西南部、洛杉矶河边。洛杉矶是美国西部工商业第一
大城，在太平洋沿岸各港口中，洛杉矶远洋货轮的吞吐量
占第一位。洛杉矶也是美国西部的旅游中心，迪士尼、好
莱坞闻名世界。
3、旧金山：美国第五大城市，第二大金融中心，世界
最大的科技创新基地硅谷所在地，城市经济以服务业、商业
和金融业为主，是太平洋岸证券交易所和美国最大的银行美
洲银行总部所在地。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 16:22
除了以上三大城市，房地产在美国，并不是一项稀缺资
源。美国的人均居住面积，大约在80 平米左右。基本不存
在“房痴”,“房奴”
。
以美国一套典型的小镇上的郊区房子而言。售价25 万
美元。大概分三部分组成。
其中，建筑成本8 万美元，地价8 万美元，
“建筑许可”
8 万美元。
建筑许可，这一块的成本，也是美国国家主义的典型失
败。在美国造新房子，你必须得到左邻右舍的同意。包括新
建房的高度，颜色，建筑风格，都有严格的限制。这样做的
结果，最终是推高了房屋售价。
但无论怎么说，我们可以看见的是。在美国，
“房地产”
是完全不稀缺的。地价和建筑成本的比例，大约是1:1
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 16:35
上海、南京、无锡三个城市，人均GDP,人均收入相差无
几，处于同一水平线上，而房价却差距巨大。
说明房价与人均收入关系不大，与是否能够提供高端岗
位机会关系更大。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 16:52
网上查了些同口径数据，大概而言，当前二手房价相比
去年9 月低点的涨幅：北京涨5%，上海涨7%，广州涨12%，
深圳涨23%，除北京外，皆创新高。合肥、郑州、南京等也
创新高，杭州、重庆、长沙、沈阳等多数二线城市仍在盘整，
但多企稳。
救市已经初见成效，下半年房事就会有高潮。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 20:17
@lixi434 2015-05-10 17:18:56
楼主，石家庄的房产有保值升值的价值么
—————————–
石家庄算三线城市，省会有一定的聚集功能，不过只对
河北南部四市有吸引力，房产升值空间估计不会大。
周边的城市，北京门槛高，限购严格，如果有可能，建
议到天津买房。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 20:22
@嗨涛哥z 2015-05-10 17:41:26
楼主，珠海你的房价你怎么看？
想买郊区的，便宜一点。但是小孩上学可能比较麻烦一
点了。
市区的有点小贵，自己住的。
想等到明年年底买。合适吗？
坐等回复。
—————————–
自住买房，一定要买市区生活方便的房子，即使贵一些
也值得。不要买郊区房子，配套不好。
大多数年轻人买房，第一次都是在郊区买新房，然后过
几年，小孩读书的时候，才发现周边没有好学校，于是急匆
匆的换房到市中心，无形之中增加了成本。
所以买房，建议买市中心的二手房，生活读书都方便，
首付不够，可以买小点的，旧点的。即使房子旧点，面积小
点，都不是问题，关键是满足自己生活需要了。以后有条件
了，再换大房子不迟。
本轮救市，
还会有后续动作，
下半年房市估计会火起来，
如果需要，现在就购买吧。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 20:25
@liayezi 2015-05-10 17:48:00
楼主说的有理有据，那请问保定的房价会怎样，国家京
津冀规划出台后部分楼盘已经涨了2 千了，刚收到银行又降
息了，保定会跟随大势涨吗？
—————————–
京津冀是国家战略，投资也大，保定的房子因此大涨。
我自己的感觉，保定也只是制造业城市，且周边平原面
积大，供给量无限，房价上涨空间也受限制吧。
如果有条件，建议到天津市中心购买。京津冀一体化，
天津市区的肯定比保定受益大。
看看上次保定副中心传说后的上涨，再看看这次，真的
有这么大的利好吗？
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 20:29
@我不会放弃你丫头2015-05-10 18:10:44
楼主，我在广州效区有小三房，全款购买出租。因太远
没去住，现住公司宿舍。老公开店，目前我的社保在深圳交
纳。小孩一个月。手上有资金六十几万，请教您，一是在深
圳市区买一房一厅150 万，贷款后出租，二是在广州贷个商
铺给老公做生意，三是在广州佛山交界处买套大三房两百万，
贷款，一步到位，但要买的话离老公的店十个地铁站，且是
佛山的。因广州限购，老公的社保还要两年才能购买。四是
等两年后广州市区购买，五是在深圳……
—————————–
买房，深圳市中心，广州市中心都是好地方。广佛交界
的地方不建议考虑。郊区房子升值慢。
商铺比较复杂，不熟悉，给不出您建议。
如果说买住宅是小学水平，买商品就需要大学水平，需
要考虑的问题太多。我的能力真的不够。
买一线城市中心房子的，都挣钱了，买商铺的，就不一
定了，所以知道自己能力有限，资金有限，商铺一直不敢接
触。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 20:31
@jerry0401410 2015-05-10 19:54:41
楼主能分析一下福州吗？还有就算城市稍微逊色但是
城市中心应该还是有投资价值的吧
—————————–
对福州不了解，抱歉给不出您建议，如果自住要买，最
好买市中心的，郊区房不用考虑，除非距离自己工作的地方
非常近，住着方便。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 20:32
@人民小教师2015-05-10 18:18:31
@人民小教师
2015-05-10 18:15:51.0
最近我弟弟有一套上海房子在卖，是因为工作太远需要
置换一套。发现这个月很多外地的投资客卖了老家的房子过
来付首付买。一天有5 家人来看房。
—————————————
而且来看房的几乎都是带小孩来的。已婚外地限购一套。
觉得这些来沪买房的都是为了小孩在上海生活而买的。
—————————–
上海市中心的房子是资源，未来房价会长期上涨。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 20:39
买房的几个原则：
1.能买住宅，不买商住两用。
2.贷款能多多贷尽量多贷，贷款年限尽量长。
3.买房尽量在市中心生活方便的地方，远离生活不方便
的郊区，首付不够，房子可以旧点，面积可以小点，位置一
定要好。
4.新房溢价太高，买房尽量买二手房，不要买新房。
作者:鹏程蛇口日期:2015-05-10 20:55
@小红桃MAYBE 2015-05-10 20:44:06
楼主，成都的怎么样，帮忙分析一下，谢谢！
—————————–
成都是西南各大区机构所在地，
经济发展不错，
强二线，
未来经济发展空间巨大。