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[水煮房价029 号]全面阐述降低房价的四项
基本原则[已扎口]
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[0 楼] [孤独的思想] [楼主] [2005-11-11 11:06]
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全面阐述降低房价的四项基本原则
—–“增加供给、破除垄断、降低成本、鼓励竞争”
注：本文所说的房价，特指新房价格。
实际上，由于70 年使用权限制，中国的二手房总体价格必然不断走低，也就是说，只要顺
其自然，
不需采取任何特别措施，
长期看中国的二手房价格必然出现自由落体加速下降的趋
势，这是由其越来越短的使用权价值决定的。
但是，
目前人为的加息加税政策可以延缓甚至逆转这一进程。实际上，任何提高住房交易和
保有成本的措施都会人为抬高二手房的价格，
贷款利率越高，
各种税费名目越多，
税率越高，
住房保有和交易的成本就越高，这种累计成本甚至有可能超出房价本身。
不过值得注意的是：
这种成本与价格的额外增加对买卖双方都没有任何益处，
提高贷款利率
和征税的唯一受益者是银行与税局。
鉴于二手房市场的特殊性，本文中的“房价”
，特指新盘价格。
—–“增加供给、破除垄断、降低成本、鼓励竞争” —–
“
增加供给”
：毫无疑问，对任何商品来说，增加供给都是降低价格的最有效措施，房
子也不例外。而大量增加廉价住房、增加小户型、低成本商品房的供给，甚至仅仅是改变一
下公众对供给的预期，都可以直接快速降低房价。这方面最典型的例证是香港的“8 万5 公
屋计划”
，由于大量廉价住房的供给，香港的房价出现了迅速的、长期有效的深幅度下跌。
同时，
增加供给的另一方面是活跃二手房市场，在新盘供应有限的情况下，应尽可能增加二
手房的供应量，释放二手房房源。须知，二手房是新房最强劲的竞争对手，它们的价格一般
比同地段的新盘低，而由于建设较早，其所在的位置又往往比新盘好。所以，如果始终有充
足的二手房供应市场，新盘的价格想不降也难。
然而，
目前针对二手房的征税政策，
却严重制约了二手房市场的发展。
很明显，
税征的越多，
买卖双方交易的难度越大，二手房的成交量越低，市场越萎靡。举个极端点的例子，如果一
套30 万的住房，交易时须加征30 万的税，那么可以肯定的是，这套房要么无法成交，即使
成交，也绝不可能以低于30 万的价格卖出，除非该房东是傻瓜、活雷锋或是买主的亲戚。
因此，对二手房征税越多，二手房的供给越少，大量廉价二手房房源被冻结，市场有效供给
大幅度减少，这将迫使大家不得不购买新盘，导致新盘变成“皇帝女儿不愁嫁”
，房价得以
迅速拉升。2004 年的杭州，以及近期深圳等城市在对二手房实行高额交易税、个税政策后
房价加速上涨就是明证。
“破除垄断”
：指的是破除土地垄断和建房权垄断两层含义。目前的情况是土地完全由政府
一家垄断，也就是说，房产市场最最重要的资源–土地，是被独家垄断的。显然，任何一个
垄断市场，都必将出现超额垄断利润，如电信、石油等早已是众所周知的高利润行业，而在
房产领域，高昂的房价就是垄断利润的体现。
首先，
地方政府垄断了土地的收购权，它以很低的价格从农民手中购地，
或通过拆迁等方式
取得价格低廉的城市土地。同时，它垄断了土地的出售权，通过“土地招牌挂”等方式高价
拍卖土地，从中赚取巨额差价。当然，就目前来说，
“土地招牌挂”或许本身可能确实是迫
不得已的措施，是为了避免内幕交易和暗箱操作，
但它的确在客观上极大地拉抬了地价，
从
而导致房价的飙升，这也是无可否认的事实。
我们知道，中国开始实行土地招牌挂是在2000 年，之前的土地大多采用协议出让方式，其
价格很低，而“土地招牌挂”之后，地价连续翻番再翻番。大家应该记得，本轮上海房价的
飙升，正是从2000 年开始，尤其在2004 年“831 大限”之后，土地“低价协议出让”被彻
底禁止，所有土地都必须以“高价拍卖，价高者得”的方式进入市场，因此各地房价都出现
飞越式的飙涨。
这里转载一段写于2003 年的经济报告：
“1999 年，市场化配置土地开始起步，全国招标拍卖土地面积1000 万平米，获得的土地价
款高达114 亿元，平均每平米土地1057 元。此后随着土地配置市场化程度的提高，协议转
让和行政划拨配置土地有所减少，地方政府“招拍挂”土地出让收入几乎呈直线上升（如图
4）
，
2003 年1-9 月，
全国土地招拍挂土地出让收入达到1376.13 亿元，
比上年全年增加42%，
比1999 年增加了11 倍之多。
”
——–摘自《
“第二财政”推动土地二级市场迅猛发展》作者：
张宇
大家注意：
“2003 年1-9 月，全国土地招拍挂土地出让收入达到1376.13 亿元，比上年全年
增加42%，比1999 年增加了11 倍之多”
。看到没？“比1999 年增加了11 倍之多”
！如此
天文数字的财政增收最终由谁来买单？答案不言自明。
而其导致的结果我们都看到了：
房价
正是在土地招牌挂实施期间飞速上涨。
而建房权的垄断，则往往被人忽视，很多人甚至自然而然地认为我们天生就不该有建房权。
而实际上，
从中国几千年的历史和国际通行的情况看，
公民毫无疑问是应该拥有自主建房的
权利的。即便是在中国目前的农村，农民也有权在自己的宅基地上自己盖房子。然而，城市
平民却无权建房，城市建房权完全被开发商垄断，
人们无法自己给自己盖房子，
大家别无选
择，只有向开发商购买房屋，这也是房价高企的又一原因。建房权高度垄断在开发商手中，
房价焉能不涨？
目前于凌罡等人发起的合作建房运动，
实际上就是城市平民要求打破建房权垄断的第一声号
角，这让我们看到了一丝希望。
“降低成本”
：就是要降低土地成本、建筑成本、销售成本、资金成本、开发商利润，还有
灰色交易成本、
各个环节雁过拔毛式的各种税费等，
而这些成本最终会被转嫁到消费者头上。
尤其值得一提的是土地成本。大家应该明白，2000 年前的土地确实有很多是协议出让，价
格很低，
但2000 年土地招牌挂之后尤其是2004 年831 大限之后，
土地价格连翻数十倍，
而且在“高价拍卖，价高者得”的拍卖方式下，地价上涨趋势有增无减，近期甚至有城市拍
出楼面地价6223 元/平方米的天价土地。
在未来土地成本上涨趋势如此明确的情况下，
即便是之前有一些低成本的土地和房屋，
它们
也很快成为非常稀缺的物品，
其跟风涨价是不可避免的事情，
除非那些开发商都是活雷锋或
者都是傻瓜。实际上，上海的房价正是从2000 年开始上涨，04 年突飞猛进的，和土地招牌
挂的实施时间完全吻合，其他城市也基本如此，这说明，近几年房价飙升，本身就是土地成
本大幅度提高的必然结果。
“鼓励竞争”
：就是指降低行业门槛，让更多的新生力量进入房地产行业，增加竞争对手，
强化竞争烈度，鼓励更多的开发商进行激烈的市场竞争，甚至是所谓“恶性竞争”
，让他们
打价格战，只有这样，我们消费者才能真正体会到上帝的感觉，房价才能真正有效降低。就
比如目前的家电行业，消费者之所以能享受到低廉的价格，
正是充分市场竞争、
自然优胜劣
汰的结果，如目前比较优秀的几个家电企业如TCL、康佳、格兰仕等之前也不过是小小的乡
镇企业，如果他们在刚起步的时候就遭遇人为的“提高行业门槛”
，那么可能早就被强行淘
汰出局，
家电市场也不可能是目前的局面，
要知道，
当初的家电巨无霸可是
“熊猫”
、
“黄山”
、
“飞跃”这样的所谓“国有大企业”
，现在还能看到它们的影子吗？。
而现在的政策导向则恰恰相反，恰恰是打击中小开发商，保护原有大开发商的市场和利益，
加强它们对市场的垄断能力。目前有些部门和部分“专家”大力鼓吹以各种方式人为“提高
行业门槛”
，要加速小企业的淘汰，其名义上是要“行业洗牌”
，而实际上也就是人为地设置
障碍，限制中小房地产企业的发展，人为强行减少开发商的数量，从而降低竞争烈度。这样
做的结果只能是行业集中度越来越高，
市场越来越垄断于几家行业巨无霸手中，
他们进行价
格操控就会更为方便，更能赚取超额利润，最终遭殃的还是我们消费者。
我们始终应该明白：
作为消费者，
最希望看到的是大批的商家
“恶性竞争”
、
大打
“价格战”
，
争先恐后地为我们提供质优价廉的服务，而不是恰恰相反。美国之所以屡次试图拆分微软，
其实也是出于同样的考虑，就是要打强扶弱。
而现在有关部门强行进行人为的“行业洗牌”
，
则是反其道而行之，是打弱助强，最开心的，可能不过是少数几家大型开发商吧！
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[2 楼] [ustcwang] [2005-11-11 11:10]
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不能再增加供给了，你看看现在的空置楼盘有多少就知道了。
我的看法是：
1
提高首付比例
2
加息
3
房产转手征收至少50％增值税
4
提高开发商自有资金比率（至少50％）
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[3 楼] [930191] [2005-11-11 11:14]
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孤独先生又有力作诞生，佩服！
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[4 楼] [孤独的思想] [楼主] [2005-11-11 11:39]
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不能再增加供给了，你看看现在的空置楼盘有多少就知道了。
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为什么不能呢？真不明白。对消费者来说，是空置楼盘多了好，
还是少了好？如果一个空置
的房子都没有，你难道就不担心无房可买吗？
担心空置房屋太多的，担心房子卖不出去的，只有开发商吧！
但现在是开发商掌握了传统媒体的话语权，
搞得好像空置率高是多么不得了的事情似的，
但
我们不能也跟着他们犯迷糊啊！空置率越高，开发商压力越大，低价抛售的可能性越大啊！
就像五一、十一“黄金周”
，人家说的是商家发大财、狂赚我们钱的“黄金周”
，我们小百姓
只不过能休息一下，哪有什么“黄金”好赚呢？
这就是话语权被强势群体垄断的结果。
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[5 楼] [黄梅天的半黄梅子] [2005-11-11 11:40]
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孤独，你今年多大？
做什么工作的？
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[6 楼] [ustcwang] [2005-11-11 11:42]
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作者：孤独的思想
回复日期：2005-11-11
11:39:59
不能再增加供给了，你看看现在的空置楼盘有多少就知道了。
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为什么不能呢？真不明白。对消费者来说，是空置楼盘多了好，
还是少了好？如果一个空置
的房子都没有，你难道就不担心无房可买吗？
担心空置房屋太多的，担心房子卖不出去的，只有开发商吧！
这就是第四条：
提高开发商自有资金比率
现在的开发商玩的都是空手套白狼的把戏，
你空置率高他们才管不着，
把银行的钱骗到手才
是真
所以大面积空置的话，倒霉的是银行，而最终倒霉的，还是普通老百姓
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[7 楼] [孤独的思想] [楼主] [2005-11-11 11:58]
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所以大面积空置的话，倒霉的是银行，而最终倒霉的，还是普通老百姓
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这是开发商“一荣俱荣一损俱损”的论调，目的是要挟全国百姓接受高房价。
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[8 楼] [hawk06] [2005-11-11 11:59]
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楼主说的有点道理.
但如果不抑制炒房的话,一切都是空谈.
建议不满10 年的房子征收100%的营业税.
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[9 楼] [孤独的思想] [楼主] [2005-11-11 12:06]
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如果供给充足，炒房者不攻自溃。
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[10 楼] [一拍两散] [2005-11-11 12:16]
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LZ 的意思是恢复到以前让政府进行行政划拨或者协议出让的方式房价就下跌了？从你提供
的走势是这样啊。
2003 年我国市场化配置土地的面积较1999 年增长了51 倍。
—–
这不就是LZ 号召的增加供给吗？怎么越增加越涨价啊？
LZ 实在有自虐倾向，自己找文章自己提供数据抽自己耳光，PFPF
—–
你看清楚了没有？文中说的是“市场化配置土地的面积”
，什么意思懂吗？所谓“市场化配
置”
，就是之前“低价协议出让”的反面，就是“土地招牌挂”的面积，也就是说2003 年高
价卖出土地的面积是1999 年的51 倍，而1999 年同时有很多土地是低价协议出让的。2003
年土地价格涨了那么多，房价怎能不涨？
多动动脑子！朋友！
—–
呵呵，
那你的意思是反对市场化了？你不是号称打破垄断鼓励竞争吗？怎么又开始反对市场
化了？
又开始抽自己嘴巴了，继续PFPF.
抽自己的时候下手轻点，那是你自己的脸！孤独！
1990 年“招拍挂”出让土地使用权的面积占出让总面积比例一直在2-5%之间，2003 年这一
比例提高到28%
—-
面积增加了50 多倍，
比例只增加了10 倍左右，
傻瓜都看出来这段时间土地总供应量放大了，
可价格怎么还涨呢？这不是增加供给吗？
呵呵，孤独是选择性阅读障碍啊。你有脑子吗？
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[11 楼] [电脑太慢] [2005-11-11 12:17]
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作者：孤独的思想
回复日期：2005-11-11
11:39:59
为什么不能呢？真不明白。对消费者来说，是空置楼盘多了好，
还是少了好？如果一个空置
的房子都没有，你难道就不担心无房可买吗？
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是啊..您老只想着自己能住上便宜的房子..
你不用在乎什么经济过热,不用在乎什么产业结构,不用在乎”烂尾楼”,不用在乎拖欠货款,不
用在乎建筑民工拿不到工资…
是啊..别人都是盲目的别人都是愚蠢的别人都是活该..只有你孤独大人是睿智的是英明神武
的是无所不能的..
一个真正有智慧的人,一个真正爱国的人,一个有民族责任感的人,应该扶大厦于将倾.而不是
冷嘲热讽,并借机为自己谋私利!
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[12 楼] [一拍两散] [2005-11-11 12:21]
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物业税开征，如某家庭拥有超过两处房子，则每年征收超过100%的物业税。
你看房东会不会着急抛.房东估计只有是傻瓜、神经病才不抛房坐等着挨宰吧？
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[13 楼] [一拍两散] [2005-11-11 12:23]
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释放二手房房源。
—–
释放二手房源的最佳手段就是打破房东惜售心理，建立其早死早托生的心理预期。
：
）
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[14 楼] [一柱擎天向太阳] [2005-11-11 12:24]
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中国资源原本就不多
而人口又那么多
想孤独一样总是喜欢经济过热浪费资源
结果不用到孙子辈儿子辈的资源就玩完了
而且一旦空置率过高会造成大量资金沉淀在房地产行业
这样的后果就是银行惜贷会使整个经济运行发生问题
房地产泡沫之所以被西方认为是所有经济危机中后果最严重的
就是房地产行业对资源和资金的大量占用
过热时占用的大量资金和资源严重碍了其他行业的发展
一旦破灭占用的资源和资金又无法转化到其他行业影响了其他行业的发展
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[15 楼] [一柱擎天向太阳] [2005-11-11 12:27]
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世界上所有的邪教都是利用人们对社会的不满来欺骗教徒的
如果有人希望中国再来次血与火的均贫的话，
如果有人希望中国几十年的经济发展化为尘土
的话，如果有人希望一切从头再来的话，那么这个人肯定会被历史所唾弃。
世界上没有任何政策是十全十美的，
在实施时难免伤及无辜。
关键是看利大于弊还是弊大于
利。
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[16 楼] [一拍两散] [2005-11-11 12:30]
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到目前为止，我已经问了孤独7 个问题了：
1。房价上升在当前土地拍卖的制度下是否会拉升地价？
2。当房价为20000 元/米时，KFS 是否有动力以10000 元获得两年前价格为5000 元的地？
3。两件商品，一件成本1 元，一件成本100 元，但它们的使用价值和功能完全一样。当确
定会有人买的时候，生产商希望以200 元卖掉还是500 元卖掉？
4、请问现在商业和住宅土地出让是开发商出价还是政府开价？
5、如果降低税率，做个极端的假设，按卖一平方米房子政府补贴100000000 元，房价会升
还是降？
6。你是否赞