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247、房产策划：如何利用杠杆原理借钱生钱？
拿借贷的钱去赚钱，从投资理财的角度去看，如果你的资
产回报率高于你的融资成本的话，你就尽可能地去借贷吧，利
用杠杆挣钱。借贷的钱有助于你的自有资金发挥四两拔千斤的
效果，大大提升你的自有资金回报率，获得远超越市场平均收
益率的回报。
在目前利率的水平下，房产是相对较好的投资产品，但风
险也不小。上海房产在过去的三年里，年收益率没有低于15%
的。房地产的收益率主要由资产回报率和租金回报率组成。上
海房租的年回报率一般在5%。两者之和是20%，也就是说，
上海房地产资产年收益率在20%。但目前从银行贷款的融资成
本是6%以下，因为
按揭利率是6%以下，因此通过运用银行
贷款与市场利率之间的套利，赚取利差可达15%。
借钱投资-杠杆原理赚钱
在我们做生意或投资时，我们往往谈回报率，意思是你在
这个生意或项目中的每一百元钱每年为你赚进多少元。一般生
意投资赚钱的多少与资本总投入有关，往往是资本总投入的一
个百分比，不管这个总投入是借来的或者是自己的。
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对于一个投资者计算回报率有两种方法：
资产总值回报率：
一个用100 万元买的一个房子，第一年增值10 万元，租
金收入5 万元。其回报率为15%
现金投入回报率：
一个100 万元的房子，用20 万现金+银行贷款80 万买回
来。第一年增值10 万元，租金5 万元。还银行贷款5 万元。
虽然其资产总值回报率还是15%。但如果计算20 万现金投入
的回报率=10 万增值+5 万租金-5 万利息/20 万现金投入=50%
借钱投资用杠杆原理将自己有限的资本
放大，不但使自己的钱努力为自己赚钱，而且用人家的钱
来为自己赚钱。我有个朋友在2000 年在上海化了100 万元买
了一套房子。三年后这套房子升值至200 万。我朋友100 万资
本三年的投资回报率是100% (不算租金收入)。假如我朋友换
一种方式投资。同样100 万资本，买三个房子，贷款200 万。
三年后出售三个房子得600 万，去掉100 万本金，30 万银行
利息(按5%银行利息算)200 万贷款，利润270 万。这种方式投
资100 万资金三年的投资回报率
是270/100 = 270%。是不
借钱投资的2.7 倍。
会借力使力的物理学家发明了滑轮，人就可以用以前一半
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的力气提起同样的重物;会借钱生钱的人，
距离财富也会更近些。
放贷者声称借贷的都是有钱人。
现在商业社会里是否敢于借钱投资是测试一个人的知识，
眼光，胆略。很多人虽然有好的想法，但不敢去实践，冒险。
所以他们只能是小富即安。而机会与成功总是留给那些敢于冒
险和创新的人。
在西方，借贷能力是一个人的信誉及资产的标志。银行是
根据你的抵押资产多少及偿还能力来决定是否借钱给你或借给
你多少。西方将债务分为优良债务及不良债务。所谓优良债务
是通过借钱的杠杆作用使你赚钱(扣除借贷成本后)，
使得财富增
长收益远大于借贷的成本，也远远超出于单靠自己本金投入
